房地產估價師考試常見問題答疑精選1
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房地產估價理論與方法
問題：
某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權。該宗地的規(guī)劃建設用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為650，建筑層數共20層，從-2～+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫，有供出售的95個車位，-2層為人防和技術設備用房(不可出售h地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上4-18層為用于出售的標準層住宅。預計項目的開發(fā)周期為3.5年(其中準備期為12個月，建設周期為24個月，銷售周期為6個月);平均建造成本為3500元/m2，專業(yè)人員費用和管理費用分別為建造成本的8%和5%;地價款在項目開發(fā)初期一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入;該項目建成后，住宅的市場售價為8000元/m2，商業(yè)用房年凈租金收入為2000元/m2，停車位售價為12萬元/個;銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設貸款利率為7.5%，同檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數門年凈租金收入與物業(yè)資本價值之比)為5.5。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。
解析如下： A.總開發(fā)價值： ①項目總建筑面積：4500×7.5=33750(m2)
②基底面積：4500×65%=2925(m2)
?、圩≌鍪勖娣e：33750-2925×5=19125(m2)
?、苌虡I(yè)用房建筑面積：2925×3=8775(m2)
?、蓓椖块_發(fā)價值(分項) a.住宅：8000×19125×(1-6%)=14382(萬元) b.車位：12×95×(1-6%)=1071.6(萬元) c.商業(yè)：2000×8775×5.5=9652.5(萬元) 出租部分無銷售現金 總價值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1(萬元)
B.開發(fā)成本 ①購地費：6000萬元
?、诮ㄔ斐杀荆?500×33750=11812.5(萬元)
?、蹖I(yè)人員費用：11812.5×5%=590.625(萬元)
?、芄芾碣M：11812.5×5%=590.625(萬元)
?、蒌N售費用：(8000×19125+120000×95)×2.5%=411(萬元)
⑥開發(fā)總成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(萬元)
開發(fā)商利潤：25106.1-23016.845=2089.255(萬元) 開發(fā)商利潤：26106.1-23016.845=2089.255(萬元) 成本利潤率：2089.255÷23016.845×100%=9.077%
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