2008年房地產(chǎn)估價師案例與分析考試真題及答案
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一、問答題(共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)
(一)某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行應(yīng)價評估，最高應(yīng)價評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。
(二)某公司于5年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?
(三)某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500┫，占地2 900┫，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/┫，商品住宅銷售均價為1.2萬元/┫。
據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：
1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價;
2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。
請問：
1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。
2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。
二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))
(一)王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄
妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。
1.若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價值比例關(guān)系為：
1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補償款( )萬元。
A.11.43
B.11.77
C.22.86
D.23.53
2-6(略)
7.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是( )。
A.項目改建投入的成本費用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、補交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤
B.項目改建的前提是投入成本小于項目產(chǎn)生的經(jīng)濟收益
C.項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法
D.項目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場問題
(三)甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5 000┫的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：
|
名稱 |
建筑面積 |
建筑基底 |
房屋結(jié)構(gòu) |
建筑物重置 |
建筑物 |
|
店面 |
1 000 |
1 000 |
磚混 |
800 |
90% |
|
倉庫 |
2 000 |
2 000 |
磚木 |
500 |
85% |
|
住宅 |
1 500 |
1 500 |
磚混 |
650 |
90% |
8、如果對上述房地產(chǎn)進行估價，當利用成本法測算土地價格時，不應(yīng)計入土地取得相關(guān)稅費的是( )。
A.耕地占用稅
B.征地管理費
C.耕地開墾費
D.新增建設(shè)用地有償使用費
9、如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進行分攤，店面應(yīng)分攤的土地份額為( )。
A.22.22%
B.33.61%
C.36.55%
D.37.80%
10、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價的表述中，正確的是( )。
A.店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定
B.因拆遷估價對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進行估價
C.評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定
D.甲公司可自行委托估價機構(gòu)評估店面價值
三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)
封面和目錄(略)
致委托人函(略)
估價師聲明
我們鄭重聲明：
1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進行分析和測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
5.注冊房地產(chǎn)估價師×××已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，但我們對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。
6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
7.本估價報告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。
8.本報告估價結(jié)果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。
9.本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本估價機構(gòu)所有。
中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××)： ××××(簽名蓋章)
中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××)： ××××(簽名蓋章)
中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××)： ××××(簽名蓋章)
二00八年六月三十日
估價的假設(shè)和限制條件(略)
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托人(略)
二、估價機構(gòu)(略)
三、估價對象
估價對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3 853.05┫，土地面積為2 294.5┫。
1.坐落
估價對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。
2.產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
3.土地狀況
土地使用權(quán)面積為2 294.5┫，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。
4.建筑物狀況
估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05┫。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū);五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。
估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標準，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。
5.配套設(shè)施狀況
估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風機盤管及新風空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。
四、估價目的
為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供價值參考依據(jù)而評估其市場價格。
五、估價時點
根據(jù)估價目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價時點確定為2008年6月25日。
六、價值定義(略)
七、估價依據(jù)(略)
八、估價原則
本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：
1.最高最佳使用原則(略)
2.替代原則(略)
3.估價時點原則(略)
4.謹慎原則(略)
5.合法原則(略)
九、估價方法
本報告選用市場法和收益法進行估價(方法選擇及方法定義略)。
十、估價結(jié)果
在評估過程中，估價機構(gòu)本著獨立、客觀、公正的原則，在對現(xiàn)場進行實地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價值的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的市場價值進行了評估，最終確定估價對象在估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元)， 單價為5 995.03元/┫。
十一、估價人員(略)
十二、估價作業(yè)日期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估價報告應(yīng)用的有效期
本估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年;超過有效期使用本報告，本估價機構(gòu)不負任何責任。
××房地產(chǎn)估價有限公司
二00八年六月三十日
房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
一、個別因素分析
估價對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05┫，
土地面積為2294.5┫。
1.坐落
估價對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。
2.產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。
3.土地狀況
土地使用權(quán)面積為2 294.5┫，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。
4.建筑物狀況
估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3 853.05┫。
各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū);五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。
估價對象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標準，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。
5.配套設(shè)施狀況
估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風機盤管及新風空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用
估價對象所在的××市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場依據(jù)充足，因此可選用市場法進行評估。同時，該區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價對象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內(nèi)出租實例較多，容易獲得物業(yè)租金、費用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價對象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點，可選用收益法進行評估。
市場法的具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。
收益法的具體估價思路為：運用適當?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來確定估價對象房地產(chǎn)價格。
六、估價測算過程
(一)市場法測算過程
1.選擇可比實例
經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實例。
實例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419┫，辦公用途，成交價格為6 100元/┫，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易(其他情況略)。
實例B：軟件廣場辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986┫，辦公用途，成交價格為6 250元/┫，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易(其他情況略)。
實例C：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555┫，成交價格為6 430元/┫，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易(其他情況略)。
比較實例與估價對象各項比較因素對比詳見表1。
表1修正因素比較表
|
可比實例 |
估價 |
A |
B |
C | |
|
成交單價（元/┫） |
待估 |
6 100 |
6 250 |
6 430 | |
|
交易情況 |
―― |
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