2012年房地產估價師《制度與政策》精講(9)

　　2、城市規(guī)劃的基本內容$lesson$

　　編制城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。在正式編制城市總體規(guī)劃前，可以由城市人民政府組織制定城市總體規(guī)劃綱要，對城市總體規(guī)劃需要確定的主要目標、方向和內容提出原則性意見，作為總體規(guī)劃的依據(jù)。

　　根據(jù)城市的實際情況和工作需要，大、中城市可以在城市總體規(guī)劃的基礎上編制分區(qū)規(guī)劃，進一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調各項基礎設施和公共設施的建設。

　　(1)城市總體規(guī)劃。城市總體規(guī)劃的主要任務是：綜合研究和確定城市性質、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項建設用地，合理配置城市各項基礎設施，處理好近期建設與遠期發(fā)展的關系，指導城市合理發(fā)展。

　　城市總體規(guī)劃的期限一般為20年。同時應當對城市遠景發(fā)展作出輪廓性的規(guī)劃安排。近期建設規(guī)劃是總體規(guī)劃的一個組成部分，應當對城市近期的發(fā)展布局和主要建設項目作出安排。

　　近期建設規(guī)劃期限一般為5年。

　　建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限可以為10年至20年，近期建設規(guī)劃可以為3年至5年;

　　(2)城市分區(qū)規(guī)劃。城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務是在總體規(guī)劃的基礎上，對城市土地利用、人口分布和公共設施、城市基礎設施的配置作出進一步的安排，以便與詳細規(guī)劃更好地銜接。

　　(3)城市詳細規(guī)劃。城市詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

　　A、控制性詳細規(guī)劃的主要任務是：以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細規(guī)定建設用地的各項控制指標和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導各項用地的開發(fā)和投資建設。

　　B、修建性詳細規(guī)劃的主要任務是：以總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，直接對建設作出具體的修建安排及其規(guī)劃設計，指導建筑設計和工程施工圖設計。

　　例題1：城市總體規(guī)劃的期限一般為( )年。

　　A。10 B.15 C.20 D30.

　　答案：C

　　例題2：(判斷題)

　　(1)編制城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。( )

　　答案：對

　　(2)建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限可以為5年至10年，近期建設規(guī)劃可以為3年至5年。

　　答案：錯

　　3、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系

　　(1)城市規(guī)劃管理決定未來房地產開發(fā)價值和最有效利用程度，城市規(guī)劃要根據(jù)各類用地的社會需求量，研究城市景觀、區(qū)位條件、環(huán)境要求，處理好各項建設內容之間的關系，以及各類用地之間的關系，按“地盡其力、優(yōu)地優(yōu)用”的要求，確定合理的城市用地數(shù)量結構、用地功能布局、各地塊開發(fā)順序、開發(fā)強度和建筑用地技術規(guī)范，從而決定了未來城市各區(qū)位房地產開發(fā)價值和有效利用程度。

　　(2)城市規(guī)劃管理是政府調控地價的手段。地價的高低對社會經濟發(fā)展影響很大，各級政府代表國家壟斷控制和管理城市土地，城市規(guī)劃及規(guī)劃管理對地價產生決定性作用。我國城市可利用的土地資源緊張，土地供給彈性很小，而我國城市化及城市建設的快速發(fā)展，對城市土地的需求日益增加，因此，政府要通過調控土地供給來調節(jié)地價。城市規(guī)劃及規(guī)劃管理要根據(jù)城市建設需求，提出并落實開發(fā)建設程序，管理好每年的城市增量用地投放及存量土地建設。

　　例題2：(判斷題)

　　(1)地價的高低對社會經濟發(fā)展影響很大，各級政府代表國家壟斷控制和管理城市土地，城市規(guī)劃及規(guī)劃管理對地價產生決定性作用。(　　)

　　答案：對

　　(2)城市規(guī)劃管理決定了未來城市各區(qū)位房地產開發(fā)價值和有效利用程度。

　　答案：對

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