2012年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》精講(13)

　　房地產(chǎn)交易管理制度與政策(上)$lesson$

　　一、內(nèi)容提要：

　　1、房地產(chǎn)交易管理概述

　　2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

　　3、商品房銷售管理

　　二、考試要求：

　　1、了解房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及職能。

　　2、熟悉房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售的概念。

　　3、掌握房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類及有關(guān)規(guī)定。

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述

　　一、 房地產(chǎn)交易的概念

　　1988年建設(shè)部、國家物價局、國家工商行政管理局發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知》中有明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進行。”《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。

　　房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。它是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。

　　例題：房地產(chǎn)交易包括( )。

　　A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　B.房地產(chǎn)中介

　　C房地產(chǎn)抵押.

　　D.房屋租賃

　　答案：ACD

　　解析：房地產(chǎn)中介不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACD是正確的。

　　二、 房地產(chǎn)交易中的基本制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。

　　1、房地產(chǎn)價格申報制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?！?/P>

　　2001年8月建設(shè)部令第96號發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡稱《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”;“房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估”;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)價格申報制度提供了法律依據(jù)，也說明了房地產(chǎn)價格申報是房地產(chǎn)交易受法律保護的必要條件之一。

　　房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法申請以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門如實申報成交價格，由房地產(chǎn)行政主管部門對成交價格實施登記審驗后，才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得確定的法律效力。

　　房地產(chǎn)行政主管部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場價的，應(yīng)當(dāng)及時通知交易雙方，按評估價格繳納有關(guān)稅費后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。

　　房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價格，只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按什么價格交納有關(guān)稅費。只要交易雙方按照不低于正常市場價格交納了稅費，無論其合同價格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。如果雙方對房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的評估價格有異議，可以要求重新評估。重新評估一般應(yīng)由交易雙方和房地產(chǎn)管理部門共同認(rèn)定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。如果評估的結(jié)果證明，交易雙方申報的成交價格明顯低于正常市場價格，重新評估的費用將由交易雙方支付;如果評估的結(jié)果證明，交易雙方申報的成交價格與市場價格基本相符，重新評估的費用將由房地產(chǎn)管理部門支付。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對房地產(chǎn)成交價格申報的管理，既能使房地產(chǎn)價格不至于出現(xiàn)不正常的大起大落，又能防止交易雙方為偷漏稅費對交易價格作不實的申報。

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