2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(82)

　?、?委托物業(yè)代理$lesson$

　　經(jīng)紀(jì)人和代理商是從事購買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ鳎蝗〉蒙唐匪袡?quán)的商業(yè)單位。其主要職能在于促成商品的交易，借此賺取傭金作為報(bào)酬。他們通常專注于某些產(chǎn)品種類或某些顧客群。房地產(chǎn)市場上的經(jīng)紀(jì)人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。

　　一般來說，物業(yè)代理負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的市場宣傳和租售業(yè)務(wù)。但為什么要委托物業(yè)代理、委托什么類型的代理、委托物業(yè)代理的原則是什么呢?一般要針對具體情況進(jìn)行分析。盡管有些開發(fā)商也有自己的銷售隊(duì)伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，利用物業(yè)代理機(jī)構(gòu)所擁有的某些優(yōu)勢。因?yàn)槲飿I(yè)代理機(jī)構(gòu)有熟悉市場情況、具備豐富的租售知識和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，它們對所擅長的市場領(lǐng)域有充分的認(rèn)識，對市場當(dāng)前和未來的供求關(guān)系非常熟悉，或就某類物業(yè)的銷售有專門的知識和經(jīng)驗(yàn)，是房地產(chǎn)買賣雙方都愿意光顧的地方。

　　⑴ 物業(yè)代理的作用

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人留給人們的印象是，通過傳遞信息、居間介紹，待交易成功后收取擁金。然而，現(xiàn)代的物業(yè)代理則是一個(gè)全新的概念，已經(jīng)從單純的協(xié)助推銷逐漸發(fā)展為參與開發(fā)項(xiàng)目市場營銷工作的全過程，其所提供的服務(wù)具有很高的專業(yè)技術(shù)含量。物業(yè)

　　代理的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　?、偻ㄟ^市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準(zhǔn)確地預(yù)測消費(fèi)者行為、偏好潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位。

　　②通過廣告等市場宣傳活動(dòng)，對潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。

　　③從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。

　?、馨凑罩脴I(yè)人士提出的有關(guān)要求(位置、價(jià)格、面積大小、建筑特點(diǎn)等)，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務(wù)。

　?、輲椭I賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。例如：有一信譽(yù)良好的機(jī)構(gòu)有物業(yè)的使用需求但沒有足夠的資金購買，有一基金組織想投資房地產(chǎn)但找不到理想的投資項(xiàng)目，又有一公司想通過出售所擁有的物業(yè)以解決財(cái)務(wù)困難，在這種情況下，物業(yè)代理就能通過其掌握的信息，做出有關(guān)安排，使有關(guān)三方均能達(dá)到自己的目的。

　?、尢岣呤袌鲞\(yùn)行效率。因?yàn)楹苌儆屑小⒐潭ǖ姆康禺a(chǎn)市場，房地產(chǎn)又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務(wù)來尋找買賣雙方，使?jié)撛诘馁I家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產(chǎn)市場運(yùn)行的效率。

　?、?物業(yè)代理的形式物業(yè)代理的形式通常在委托代理合同上有具體的規(guī)定。物業(yè)代理的形式主要有以下幾種分類方式：

　?、俾?lián)合代理與獨(dú)家代理。對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作。物業(yè)代理公司之間有分工，也有合作，通過聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責(zé)范圍和傭金分配方式。對一些功能較為單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，或者對于綜合性中的某種特定用途的物業(yè)，開發(fā)商常委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)代理工作，稱為獨(dú)家代理。當(dāng)然，某些大型物業(yè)代理公司亦可能獨(dú)家代理綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)。

　?、谫I方代理、賣方代理和雙重代理。依代理委托方的不同，物業(yè)代理還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。對于前兩種情況，物業(yè)代理只能從買方或賣方單方面收取傭金;對于第三種情況，物業(yè)代理可以同時(shí)向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式，而且雙重代理的身份應(yīng)向有關(guān)各方事先聲明。

　?、凼紫砗头执?。對于大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開發(fā)商或業(yè)主也可以委托一個(gè)物業(yè)代理公司作為項(xiàng)目的首席代理，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作?？偞碓偃ノ蟹执恚?fù)責(zé)物業(yè)某些部分的代理工作。有時(shí)，分代理的委托還必須得到開發(fā)商或業(yè)主的同意。特殊情況下，開發(fā)商或業(yè)主還可以直接委托分代理，此時(shí)，代理公司的傭金按照各代理公司所承擔(dān)的責(zé)任大小來分配。不論是采用哪種代理或代理組合，很重要的一點(diǎn)是在開發(fā)項(xiàng)目前期就盡快確定下來，以便使物業(yè)代理公司能就項(xiàng)目發(fā)展的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和評估有所貢獻(xiàn)。物業(yè)代理公司可能會依市場情況對項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供一些專業(yè)意見，使物業(yè)的設(shè)計(jì)和功能能滿足未來入住者的要求;物業(yè)代理公司也可能會就開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期可能獲得的租金、售價(jià)水平，當(dāng)?shù)馗偁幮园l(fā)展項(xiàng)目情況以及最有利的租售時(shí)間等給開發(fā)商提供參考意見。此外，通過讓代理機(jī)構(gòu)從一開始就參加整個(gè)開發(fā)隊(duì)伍的工作，能使其熟悉未來要推銷的物業(yè)，因?yàn)樘热粑飿I(yè)代理不能為潛在的買家或租客提供有關(guān)物業(yè)的詳細(xì)情況，則十分不利于他們開展推銷工作。

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