2012年房地產估價師《理論與方法》精講(65)

　　(三)經濟折舊$lesson$

　　經濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。在一個高級住宅區(qū)的附近建設一座工廠，該住宅區(qū)的住宅價值會下降，這也是經濟折舊。在經濟不景氣時期，以及高稅率、高失業(yè)率等，也會使房地產的價值降低，在估價上也應考慮這種折舊，但這種現象不會永久存在，當經濟復蘇后這方面的折舊就消失了。

　　例5-6：某舊建筑物，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經濟折舊為7萬元。則該建筑物總的折舊為18萬元，其現值為40萬元減18萬元等于22萬元。

　　例題：李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價轉售，則引起減價的折舊因素有( )

　　A、物質折舊 B、經濟折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊

　　答案：ABC

　　二、求取建筑物折舊的方法

　　折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類：(1)年限法;(2)實際觀察法;(3)成新折扣法。這些方法還可以綜合運用。

　　(一)年限法

　　年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經過年數或剩余壽命之間關系的基礎上。

　　建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分。前者是指建筑物從建成之日七起到不堪使用時的持續(xù)年數，后者是指建筑物從建成之日起預期產生的收入大于運營費用的持續(xù)年數。建筑物的經濟壽命短于自然壽命。建筑物的經濟壽命具體來說是根據建筑物的結構、用途和維修保養(yǎng)情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經營收益狀況等綜合判斷。建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數。實際經過年數是建筑物從建成之日起到估價時點時的日歷年數。有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數：建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經過年數與實際經過年數相當;建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經過更新改造的，有效經過年數短于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較長;建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經過年數長于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較短。

　　在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。在估價上一般不采用實際經過年數而采用有效經過年數或預計的剩余經濟壽命，是因為采用有效經過年數或經濟壽命求出的折舊更符合實際情況。例如，有兩座實際經過年數相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場價值也會不同，但如果采用實際經過年數計算折舊，則它們的價值會相同。實際經過年數的作用是可以作為求有效經過年數的參考，即有效經過年數可以在實際經過年數的基礎上做適當的調整后得到。

　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。其年折舊額的計算公式為：

　　例題：某房屋拆除后的舊料價值為10萬元，清理費用為30萬元，該房屋造價為500萬元，則殘值率為( )

　　A、2% B、0 C、4% D、-4%

　　答案：B

　　例題：房地產直線折舊的折舊基數為( )

　　A、C B、C-S C、1-R D、C(1-R)

　　答案：BD

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