2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(89)

更新時間：2012-02-23 15:55:58 來源：|0

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　　在對珠海電子大廈重新估價的過程中，中國房地產(chǎn)估價師學會的評估小組鄭重提出一項建議：“既然對珠海電子大廈評估價有著極不相同的意見，為了求得電子大廈科學合理的評估價，最好的辦法是各家將其評估的詳細測算過程，包括方法、計算公式、參數(shù)選擇等都拿出來，組織各方老師進行評判。因為電子大廈還是擺在那個位置，評估基準日仍然為1996年3月11日，當時珠海市的房地產(chǎn)市場行情和電子大廈的合法土地產(chǎn)權性質及使用功能，都是已經(jīng)發(fā)生的事實，是可以查實的;這也有助于提高和規(guī)范我國整個評估行業(yè)的專業(yè)技術水平。$lesson$

　　等待結局：僅僅成為一個評估案例?珠海電子大廈評估一事因“涉嫌”巨額國有資產(chǎn)流失，而備受社會關注，事件前前后后的復雜關系已大大超出了這宗評估業(yè)務所能承受的程度。

　　首先需要明確一個房地產(chǎn)基本常識：劃撥土地使用權與出讓土地使用權有天壤之別，劃撥土地權益只能依法上交國家所有，絕不能由劃撥土地使用權者所有。

　　電子大廈無疑屬于國有資產(chǎn)，而按照該事件所表現(xiàn)出來的邏輯推論，則出現(xiàn)一個簡單的謬誤：

　　如果1458萬元的評估價過“低”了，那么“低”在沒有包含電子集團應補交而未補交的地價，而拍賣得主還必須補交地價，則國有資產(chǎn)并沒有流失，但這與當?shù)赜嘘P部門認定的房產(chǎn)評估所無權進行評估、國有資產(chǎn)因此流失的說法相矛盾。

　　如果2751萬元、2565萬元或2301萬元的評估價是“正確”的，那么“正確”在已含應補交而未補交的地價，按這三種評估價中的任何一種拍賣成交則都可以“保證”國有資產(chǎn)不會流失，但卻承認了電子集團可以擁有本來只能依法上交國家的劃撥土地權益。地價這塊國有資產(chǎn)在國有資產(chǎn)“保衛(wèi)戰(zhàn)”成功之際卻反而流失了。當然，前提是市場愿意接受一個必須支付兩次地價的價格。

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