2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(85)

　?、?不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為判斷原估價(jià)結(jié)論是否真實(shí)、客觀、合理的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格是以前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)變化的延續(xù)，是包括以前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等價(jià)格影響因素共同作用的結(jié)果。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形成，不是僅由以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格惟一因素影響的結(jié)果。若以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作為判斷以前房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論是否真實(shí)、客觀、合理，是因果關(guān)系的顛倒。原估價(jià)結(jié)論有效與否的確認(rèn)，應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的程序、思路、方法等是否符合估價(jià)原理、原則、實(shí)踐及法規(guī)等的要求、規(guī)定而做出判斷。$lesson$

　　【案例2-9】

　　××市××路××大廈房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　　㈠ 委托人：××省××市人民法院。

　　㈡ 估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司。

　　㈢ 估價(jià)對(duì)象：

　　估價(jià)對(duì)象為位于××區(qū)××路297號(hào)××大廈房地產(chǎn)，建筑面積為67698┫，占地面積為2854┫。

　?、?估價(jià)目的：為司法訴訟提供價(jià)值參考。

　?、?估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年4月30日。

　?、?價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　㈦ 估價(jià)依據(jù)：

　?、?國(guó)家、省、市人民政府及其有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī)和政策文件;

　?、?××人民法院委托檢驗(yàn)鑒定書(shū);

　　⑶ ××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供的建筑面積及其用途資料;

　?、?委托估價(jià)方提供的其他相關(guān)資料;

　?、?估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘及收集整理的資料。

　?、?估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

　　㈨ 估價(jià)方法：估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，采用兩種計(jì)算思路計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，分別選用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等三種方法作為本次估價(jià)的基本方法。

　?、?估價(jià)結(jié)果：經(jīng)計(jì)算(具體分析測(cè)算過(guò)程見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為28493.88萬(wàn)元。大寫(xiě)：人民幣貳億捌仟肆佰玖拾叁萬(wàn)捌仟捌佰元整。

　　(十一) 估價(jià)人員：(略)

　　(十二) 估價(jià)作業(yè)日期：2003年12月13日至2003年12月17日。

　　(十三) 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本報(bào)告有效期不超過(guò)一年。

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