2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(92)

　　××宗地估價(jià)技術(shù)報(bào)告$lesson$

　?、?實(shí)物權(quán)益狀況因素分析：(略)

　　㈡ 區(qū)位狀況因素分析：(略)

　?、?市場(chǎng)背景分析：(略)?

　　㈣ 最高最佳使用分析：(略)

　?、?估價(jià)方法選用由估價(jià)對(duì)象為待開(kāi)發(fā)土地，且有較為詳細(xì)的規(guī)劃要求，因此估價(jià)人員確定采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)作為本次估價(jià)的基本方法。

　?、?估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃要求及相關(guān)的可行性研究報(bào)告，該地塊的最佳開(kāi)發(fā)利用方式如下：用途為商住樓，建筑容積率為8，建筑覆蓋率為50%;建筑總面積464000┫，建筑物層數(shù)16層，各層建筑面積均為29000┫，地上1～4層為商場(chǎng)，5～16層為住宅。

　?、?預(yù)計(jì)建設(shè)期：預(yù)計(jì)共需三年時(shí)間才能完全建成投入使用，即2006年9月完成。

　?、?預(yù)計(jì)出售樓價(jià)：估計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出;住宅樓的40%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，其余l(xiāng)0%一年后才能售出。預(yù)計(jì)商業(yè)樓出售當(dāng)時(shí)的平均售價(jià)為每平方米6000元，住宅樓出售當(dāng)時(shí)平均售價(jià)為每平方米2500元。

　　⑶ 估計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)以及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：估計(jì)總建筑費(fèi)用為3.5億元;專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的10%;年利息率為12%;銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的3%;稅費(fèi)為樓價(jià)的5%，即建成出售時(shí)所需由賣(mài)方承擔(dān)的那部分營(yíng)業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，其他類(lèi)型的稅費(fèi)已考慮在建筑費(fèi)之中;投資利潤(rùn)率為20%。在未來(lái)3年的建設(shè)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第一年需投入30%的建設(shè)費(fèi)及相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用;第二年需投入40%的建筑費(fèi)用及相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用;第三年投入余下的30%建筑費(fèi)用及相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)用。

　?、?求取地價(jià)：采用的計(jì)算公式如下：

　　地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)擬采用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種方式計(jì)算地價(jià)。

　?、?采用靜態(tài)方式計(jì)算地價(jià)：

　?、笨倶莾r(jià)=6000×29000×4+2500×29000×12=1566000000=156600(萬(wàn)元)

　?、部偨ㄖM(fèi)=35000(萬(wàn)元)

　　⒊總專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)×10%=35000×10%=3500(萬(wàn)元)

　?、纯偫?(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專(zhuān)業(yè)費(fèi))×利息率×計(jì)息期=總地價(jià)×12%×3+35000×(1+10%)×30%×12%×2.5+35000×(1+10%)×40%×12%×1.5+35000×(1+10%)×30%×12%×0.5=總地價(jià)×0.36+6930(萬(wàn)元)

　　上述總利息的計(jì)算采用的是單利，計(jì)息期到2006年9月止。各年建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但計(jì)息時(shí)估價(jià)人員是假設(shè)各年建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用的投入集中在各年的年中，這樣，就有上述總利息計(jì)算中的計(jì)息年數(shù)分別是2.5、1.5、0.5的情況。

　　⒌總銷(xiāo)售費(fèi)用=總樓價(jià)×3%=156600×3%=4698(萬(wàn)元)

　?、犊偠愘M(fèi)=總樓價(jià)×5%=156600×5%=7830(萬(wàn)元)

　　⒎總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)用+總專(zhuān)業(yè)費(fèi)用)×利潤(rùn)率=總地價(jià)×20%+(35000+3500)×20%=總地價(jià)×0.20+7700(萬(wàn)元)

　　將上述⒈至⒎代入公式中，即：總地價(jià)=156600-35000-3500-(總地價(jià)×0.36+6930)-4698-7830-(總地價(jià)×0.20+7700)總地價(jià)=(156600-35000-3500-6930-4698-7830-7700)/(1+0.36+0.20)=58296.15(萬(wàn)元)

　　② 采用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算地價(jià)：計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間為該土地的出售時(shí)間，即2003年9月，年報(bào)酬率為12%。

　?、笨倶莾r(jià)=6000×29000×4/(1+12%)3+2500×29000×12/(1+12%)3 ×[40%/(1+12%)0+50%/(1+12%)0.5+10%/(1+12%)1]=109096(萬(wàn)元)

　?、部偨ㄖM(fèi)=35000×30%/(1+12%)0.5+35000× 40%/(1+12%)1.5+35000×30%/(1+12%)2.5=29641.5(萬(wàn)元)

　　各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計(jì)算的方便起見(jiàn)，我們假設(shè)各年建筑費(fèi)的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費(fèi)計(jì)算公式的貼現(xiàn)年數(shù)分別是0.5、1.5、2.5的情況。

　?、晨倢?zhuān)業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)×10%=29641.5×10%=2964(萬(wàn)元)

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

更多信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)：