2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(47)

　　上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分;位于分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分。$lesson$

　　四、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問(wèn)題

　　1.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況無(wú)論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況?？杀葘?shí)例的房地產(chǎn)狀況，除期房交易外，一般是在其成交日期時(shí)的狀況。

　　2.由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位因素和實(shí)物因素不同，因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。即使某些因素相同，但對(duì)價(jià)格的影響程度也不一定相同。

　　第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　一、求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法

　　由前面的內(nèi)容我們知道，比較法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正。經(jīng)過(guò)了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格;經(jīng)過(guò)了交易日期修正后，

　　就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格;經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

　　這樣，經(jīng)過(guò)了這三大方面的修正后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交 價(jià)格，變成了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正綜合起來(lái)，計(jì)算公式如下：

　　1.修正系數(shù)連乘形式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

　　2.修正系數(shù)累加形式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×(1+交易情況修正系數(shù)+交　易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù))

　　值得注意的是，上述連乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。這就造成從表面上看，好像各項(xiàng)修正系數(shù)在連乘形式和累加形式中都是相同的，而實(shí)際上應(yīng)有所不同。

　　仍然假設(shè)交易情況修正中可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為±S%，交易日期修正中從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%，

　　房地產(chǎn)狀況修正中可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為±R%，則：

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