2012年房地產估價師《經營與管理》精講(31)

　　(5)估價師及物業(yè)代理。估價師在有關房地產交易過程中提供估價服務，在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平。

　　房地產估價師在就某一宗房地產進行估價時，要能夠準確把握該宗房地產的物質實體狀況和產權狀況，掌握充分從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。

　　要實現房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產業(yè)與社會經濟及相關產業(yè)協(xié)調發(fā)展，必須準確把握房地產市場上的這些主要結構關系。的市場信息，全面分析影響房地產價格的各種因素。物業(yè)代理或經紀人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù)，同時還協(xié)助委托方制定與實施租售策略、確定租售對象與方法、預測租售價格。

　　(6) 律師。房地產產品的生產、交易和使用過程中，均需要律師的參與為有關委托方提供法律支持和服務。

　　例如開發(fā)商在獲得土地使用權時，須簽訂土地使用權出讓或轉讓合同;出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務。

　?、?消費者或買家

　　每一個人和機構都是房地產市場上現實的或潛在的消費者。人人都需要住房，每一個機構都需要建筑空間從事其生產經營活動，而不管這些房屋是買來的還是租來的。

　　消費者在房地產市場交易中的取向是"物有所值"，即用適當的貨幣資金，換取使用或擁有房地產的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件;而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小，往往決定了其愿意支付的價格水平。

　　第二節(jié) 房地產市場結構與市場指標

　　一、房地產市場結構

　　(1)總量結構：從房地產市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距。

　　(2)區(qū)域結構：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產市場發(fā)育情況的差異和特點，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產市場的規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。

　　(3)產品結構：從經濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。

　　(4)供求結構：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內部不同檔次物業(yè)的供求關系;并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

　　(5)投資結構：根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調關系。

　　二、房地產市場細分

　　從識別和把握房地產宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。

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