2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(19)

　　四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。對估價對象的最高最佳使用分析應(yīng)在對估價對象于估價時點的實物、區(qū)位特點進(jìn)行分析評價的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價對象與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性、可改造性等方面進(jìn)行?！痢链髲B為集商業(yè)、辦公、居住為一體的大型綜合性房地產(chǎn)項目，目前已經(jīng)形成的建筑物其用途在法律上是許可的，對其最高最佳使用分析只能在技術(shù)可能的前提下，考察其經(jīng)濟(jì)上的合理性。

　　根據(jù)××大廈目前的實際情況，尚不具備投入使用的能力，要想能夠進(jìn)入市場銷售，還必須完成后續(xù)建設(shè)工程以及必要的配套工程。分析其建設(shè)改造方案，可以有三種選擇：

　　第一種選擇：是維持現(xiàn)有建筑設(shè)計，完成后續(xù)工程后直接進(jìn)入市場。從估價對象部分的現(xiàn)有建筑設(shè)計、施工方案看，裙樓設(shè)計為整體商業(yè)建筑，根據(jù)城市規(guī)劃以及對周圍現(xiàn)有商業(yè)配套設(shè)施情況的調(diào)查分析，該使用功能設(shè)計難以實現(xiàn)。從目前的市場需求來看，在該區(qū)域內(nèi)對這種大面積高檔住宅的市場需求極其有限，項目銷售難度很大。因此，這個方案在經(jīng)濟(jì)上不合理。

　　第二種選擇：是將現(xiàn)有建筑拆除后重新進(jìn)行設(shè)計施工。按照類似區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有土地出讓情況看，保持與估價對象相近容積率的情況下，同類項目用地凈地出讓的綜合地價樓面價格為3 000元/m2左右，且新設(shè)計的建筑會更加符合市場要求，能夠取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。但是，拆除重新建設(shè)的方案有較大政策上的困難。另外，拆除重建的方案使項目的運營時間加長至少1年的時間，市場發(fā)生變化的風(fēng)險加大，也導(dǎo)致收益的不可預(yù)測性增加。

　　第三種選擇：是對估價對象在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，按照技術(shù)可能，對其外部裝修、內(nèi)部布局按照當(dāng)前市場要求進(jìn)行適當(dāng)改造。同時，估價對象為主體已經(jīng)完成的在建工程，現(xiàn)有建筑規(guī)模是經(jīng)過規(guī)劃允許的最大規(guī)模，是合法的，無論是從技術(shù)上還是從法律上都不能再增加規(guī)模，因此，目前的規(guī)模為法律和技術(shù)允許下的最佳規(guī)模。我們認(rèn)為這種選擇在經(jīng)濟(jì)上是可行的。在上述最高最佳使用分析的基礎(chǔ)上，對估價對象具體的規(guī)劃改造方案設(shè)定及理由為：

　　(1)地下l～2層，為設(shè)備用房以及人防工程。其中人防工程作為地下停車場使用，根據(jù)建筑設(shè)計相關(guān)規(guī)范，在東側(cè)設(shè)置出入口。停車場內(nèi)設(shè)置停車場管理系統(tǒng)，地面水泥砂漿壓光，墻面、柱面刮大白，天棚為普通白灰粉刷，安裝照明燈。該設(shè)計與原設(shè)計相同。

　　(2)裙房l～3層，內(nèi)部重新規(guī)劃分割。在豎向上分為300～3 000m2的不同部分空間，可規(guī)劃為特色商店、健身俱樂部、咖啡廳、茶館、特色餐飲、洗浴、KTV、經(jīng)濟(jì)型酒店等。改造內(nèi)容主要是對外立面更新，更換首層進(jìn)出入口大門、落地玻璃窗，已裝修墻面花崗巖進(jìn)行適當(dāng)更換等。內(nèi)部工程包括空間分割，樓梯設(shè)置，地面、墻面、天棚做吊頂裝修，上下水、供電、采暖、中央空調(diào)、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施管線布置、設(shè)備設(shè)施安裝以及管線接口預(yù)留。在首層大廳中間洞口處修建通往地下室與地上二、三層的樓梯。

　　(3)裙房外立面改造：首先需要對外立面更新改造，外立面的更新設(shè)計要符合建筑設(shè)計規(guī)范以及城市規(guī)劃對建筑外立面控制的一般要求，由于估價對象位于××商務(wù)區(qū)東端，其所處區(qū)域規(guī)劃為未來的金融商務(wù)區(qū)，因此，外立面的設(shè)計必須能夠與該規(guī)劃相應(yīng)用，且能夠體現(xiàn)其項目形象。

　　(4)塔樓A座戶型改造：對列入估價范圍的塔樓A座部分，由于原設(shè)計為　高級公寓，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架剪力墻，在功能上難以進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)維持住宅用途使用。但是，根據(jù)目前的市場需求狀況，以及所處區(qū)域為商務(wù)區(qū)的情況，宜改造為以小戶型公寓為主，少量中等戶型的高級公寓。根據(jù)原有設(shè)計圖紙分析，在戶型設(shè)置上可以改造為以小于40m2的一室或50～60m2的一室一廳為主，少量二室一廳的住宅。根據(jù)對原設(shè)計圖紙的分析，在不破壞原有結(jié)構(gòu)的條件下，每層最多可改造為l6套住宅，其中一室一廚一衛(wèi)住宅4套，一室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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