2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(17)

　　例題：房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價(jià)格會(huì)( )

　　A、上升; B、下降; C、維持不變; D、升降難定。

　　答案：B

　　四、房地產(chǎn)的需求彈性和供給彈性

　　彈性是對(duì)一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的敏感性的一種度量。具體地說，它告訴我們一個(gè)變量發(fā)生1%的變化，將會(huì)引起的另一個(gè)變量的百分比變化。

　　(一)房地產(chǎn)的需求彈性

　　房地產(chǎn)的需求彈性主要有以下四種：

　　1.房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性(通常簡(jiǎn)稱需求彈性)，用來表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價(jià)格變化的百分比之比。

　　在通常情況下，需求的價(jià)格彈性是一個(gè)負(fù)數(shù)，即當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，需求量一般會(huì)下降，但通常直接把它寫做正數(shù)。

　　2.房地產(chǎn)需求的收入彈性，是建立在房地產(chǎn)的需求量與消費(fèi)者的收入量之間關(guān)系上的一個(gè)彈性概念，用來表示消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于消費(fèi)者收入量的相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與消費(fèi)者收入量變化的百分比之比。

　　3.房地產(chǎn)需求的人口彈性，是房地產(chǎn)需求對(duì)人口變化的反應(yīng)，即房地產(chǎn)需求量變化的百分比與人口數(shù)量變化的百分比之比。

　　4.房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變動(dòng)1%所引起的其需求量的百分比變化。

　　(二)房地產(chǎn)的供給彈性

　　房地產(chǎn)的供給彈性主要有供給的價(jià)格彈性和供給的要素成本彈性。其中，供給的價(jià)格彈性通常簡(jiǎn)稱供給彈性。

　　房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性，用來表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)供給量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其價(jià)格變化的百分比之比。

　　房地產(chǎn)供給的要素成本彈性，是房地產(chǎn)供給對(duì)要素價(jià)格(如土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等)變動(dòng)的反應(yīng)，即房地產(chǎn)供給量變化的百分比與要素價(jià)格變化的百分比之比。

　　(三)彈性數(shù)值的類型

　　彈性較大的數(shù)值說明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是較敏感的，彈性較小的數(shù)值說明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是較不敏感的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，將彈性數(shù)值分為5種類型：(1)彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性;(2)彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏彈性;(3)彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性;(4)彈性數(shù)值為無窮大的的情況，稱為完全彈性;(5)彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無彈性。

　　一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。如果沒有較接近的替代品，需求往往就缺乏價(jià)格彈性。

　　由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，在影響房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性中，時(shí)間是一個(gè)很重要的因素，即當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，開發(fā)商對(duì)開發(fā)量的調(diào)整需要一定的時(shí)間。在較短的時(shí)間內(nèi)，

　　供給彈性是比較小的。但在長期內(nèi)，供給彈性就比較大了。

　　另外，就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地就比較大;反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地就比較小。

　　五、房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性

　　可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：(1)全國房地產(chǎn)總的供求狀況;(2)本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;(3)全國本類房地產(chǎn)的供求狀況;(4)本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

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