2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(31)

　　具體評(píng)估時(shí)，將待估宗地的實(shí)際情況與住宅用地地價(jià)因素修正說(shuō)明表相比較，對(duì)照住宅用地地價(jià)因素修正系數(shù)表，綜合確定待估宗地各相關(guān)因素的修正系數(shù)表

　?、?土地開(kāi)發(fā)程度修正待估宗地土地開(kāi)發(fā)程度“五通一平”(即通路、供水、排水、通電、通訊及場(chǎng)地平整)與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度“五通一平” (即通路、供水、排水、通電、通訊及場(chǎng)地平整)一致，故不需要修正。

　?、?計(jì)算委估地塊地價(jià)××區(qū)卓刀泉南路12號(hào)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過(guò)程一覽表

　?、?假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對(duì)象土地為待建設(shè)空地，根據(jù)最有效使用原則，該宗地可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。從發(fā)展的觀(guān)點(diǎn)看，土地之所以有價(jià)，完全在于其可以開(kāi)發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價(jià)，顯然是在預(yù)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)中扣除成本費(fèi)用和社會(huì)平均預(yù)期收益后的“剩余價(jià)格”。即地價(jià)等于土地與建筑物出售價(jià)格減去建筑物本身的價(jià)格。因此，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

　?、?預(yù)測(cè)樓價(jià)

　　設(shè)定委估地塊上規(guī)劃興建建筑總面積69570┫的住宅建筑物。

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　　假設(shè)開(kāi)發(fā)期為1年，房屋建成后即可售完。根據(jù)評(píng)估人員對(duì)該地區(qū)同類(lèi)住宅小區(qū)售價(jià)的調(diào)查，估算委估地塊平均售價(jià)為2100元/┫。則預(yù)測(cè)總樓價(jià)為：

　　2100×69570/10000=14609.70(萬(wàn)元)

　?、?建安費(fèi)用

　　參考《××市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布××地區(qū)建筑安裝工程二○○三年二季度造價(jià)指數(shù)的通知》(×建價(jià)字[2002]31號(hào))，綜合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，估算該項(xiàng)目建安費(fèi)用(含簡(jiǎn)單裝修配套)單價(jià)為750元/┫，則建安費(fèi)用為：750×69750/10000=5217.75(萬(wàn)元)

　?、?工程前期費(fèi)用(含配套費(fèi)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi))

　?、倏辈煲?guī)劃設(shè)計(jì)：按建筑面積12元/┫估算，則為：12×69750/10000≈83.48(萬(wàn)元)

　?、诔鞘薪ㄔO(shè)配套費(fèi)

　　Ⅰ基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80×69750/10000≈556.56(萬(wàn)元)

　?、蛳涝O(shè)施配套費(fèi)：1.5×69750/10000≈10.44(萬(wàn)元)

　　Ⅲ人防易地建設(shè)費(fèi)：24×69750/10000≈166.97(萬(wàn)元)

　　以上合計(jì)為733.97萬(wàn)元。

　?、蹓w改革費(fèi)：10×69750/10000≈69.57(萬(wàn)元)

　?、芸拐鹪O(shè)防審查：0.05×69750/10000≈0.35(萬(wàn)元)

　?、莨こ藤|(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按建安造價(jià)的1.8‰計(jì)，則為：5217.75×1.8‰≈9.39(萬(wàn)元)

　?、蘩?wù)費(fèi)：12×69750/10000≈83.48(萬(wàn)元)

　　⑦白蟻防治費(fèi)：1.2×69750/10000≈8.35(萬(wàn)元)

　?、嚅_(kāi)發(fā)行業(yè)管理費(fèi)：0.5×69750/10000≈3.48(萬(wàn)元)

　?、崞醵悾旱貎r(jià)以x表示，則契稅為0.04x(萬(wàn)元)

　　工程前期費(fèi)用合計(jì)為992.07+0.04x(萬(wàn)元)

　　⑷ 投資利息

　　參考2002年2月21日調(diào)整利率后中國(guó)人民銀行公布的一年期貸款利息率5.31%計(jì)，取1年貸款利息率5.31%。地價(jià)和前期費(fèi)用一次性投入，建造費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，則投資利息為：(x+992.07+0.04x)×[(1+5.31%)1-1]+5217.75[(1+5.31%)1/2-1]≈0.052x+189.42(萬(wàn)元)

　　⑸ 投資利潤(rùn)

　　本次評(píng)估確定為10%，則投資利潤(rùn)：(x+992.07+0.04x)×[(1+10%)1-1]+5217.75[(1+10%)1/2-1]≈0.104x+352(萬(wàn)元)

　?、?管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用用其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按樓價(jià)的2.5%計(jì)，則為365.24(萬(wàn)元)

　?、?稅費(fèi)(含后期費(fèi)用)

　?、袼鋈葙M(fèi)

　　根據(jù)對(duì)××市的調(diào)查，水增容平均費(fèi)用為15元/┫。則水增容費(fèi)為：104.36(萬(wàn)元)

　?、螂娫鋈葙M(fèi)

　　××市電增容平均費(fèi)用為45元/┫。則該項(xiàng)費(fèi)用為313.07(萬(wàn)元)

　　Ⅲ營(yíng)業(yè)稅及附加(教育附加、城市維護(hù)建設(shè)稅、堤防維護(hù)建設(shè)、平抑副食品價(jià)格基金)：14609.7×5.85%≈854.67(萬(wàn)元)

　?、魧?zhuān)項(xiàng)維護(hù)資金：5217.75×1.5%≈78.27(萬(wàn)元)則后期稅費(fèi)合計(jì)為1350.37(萬(wàn)元)

　?、?計(jì)算地價(jià)

　　地價(jià)=樓價(jià)-⑵-⑶-⑷-⑸-⑹-⑺x=14609.7-5217.75-992.07-0.04x-0.0552x-189.42-0.104x-353.88-365.24-1350.37經(jīng)整理后：x≈5120.79(萬(wàn)元)

　　因此，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算出委估地塊地價(jià)為5120.79萬(wàn)元，委估地塊面積34068.69┫，則單價(jià)為：1503.08元/┫。

　　七、估價(jià)結(jié)論及確定之理由

　　根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，結(jié)合所掌握的當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)情況，由于上述計(jì)算結(jié)算差異不大，可取上述兩種方法的評(píng)估結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)

　　作為委估地塊的地價(jià)，即：

　　土地單價(jià)=(1433.08+1503.08)/2≈1468.08元/┫

　　土地總價(jià)=1468.08×34068.89/10000≈5001.56萬(wàn)元

　　人民幣(大寫(xiě))：伍仟零壹萬(wàn)伍仟陸佰元整

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
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•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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