2012年房地產估價師《經營與管理》精講(22)

　　圖1-3代表一個投資組合設計過程和開發(fā)商運用開發(fā)資金的不同分配方法。設想他面對兩種主要的投資項目類型X和Y，他可以把總開發(fā)資本按他個人的喜好和對風險的態(tài)度分配在曲線XPRQY的任何一個組合點上。XPRQY的弧度取決于X和Y的協(xié)方差關系，假如是絕對的正協(xié)方差，曲線變成直線XY代表兩者有同一方向和幅度的反應。相反，假若兩者是絕對的負協(xié)方差，即在面對相同的市場環(huán)境條件時，一方的收益上升而另一方的收益則下跌。此時曲線變?yōu)閄OY，其中O點是毫無風險的一個投資組合。

　　當然，這是一個比較難出現(xiàn)的機會，比較多的是類似XPRQY這種曲線，且在該曲線上RY部分較XR部分理想，原因是在同一風險程度甲上，RY部分的每一個組合點都有一個較大的預期收益率。以此類推，假如把更多的不同投資項目加入這個組合，組合曲線便會變成組合團，如圖1-4所示。在這種情況下，不同的投資組合都會被集中到ABCDE這個組合團里。雖然在組合團內的每一個組合點都會在不同程度上減小風險，但最理想的組合仍然是RY部分的各點，因為它們都可以在某一特定風險率下達到最大的預期收益或在某一預期收益率下所對應的風險最小。

　　圖1-4 理想組合帶

　　經過以上分析，投資者便可進一步地按其對承擔風險的態(tài)度去設計出一個最能擴大其收益的投資組合?；旧蠄D1-3所示的RY理想組合帶是代表了不同的投資收益與風險程度的組合。投資者可按其對風險的態(tài)度來選擇。舉例來說，如果投資者愿意承擔較大的風險去換取高收益的話，便會選靠近Y的一些組合，Y本身是所有投資組合中風險和收益都是最高的一種組合。相反地，如果投資者不愿去冒險的話，便會選靠近R的組合，而R本身是風險最低同時也是收益最低的一種組合。一個比較客觀的選擇方法是借用低微風險甚至毫無風險的投資項目，這通常指銀行存款或國家債券。在圖1-5中的Rf便是投資國家債券的收益。由于它的收益幾乎是肯定的，風險也就差不多等于零。我們把Rf點引伸一條直線至緊貼理想組合帶的表面上，便形成了所謂的資本市場線(Capital Market Line)。原則上，M點成為一個可以選擇的組合。但假如投資者仍希望減少風險，他便可以選擇RY至M點間的不同組合。假如市場真的存在這樣一個無風險的投資項目，他便可以通過圖1-4的分析來減少風險，在圖1-5中可以看到Q點和P點雖有同一個收益率，但Q點的風險比P點低。

　　圖1-5 投資選擇

　　需要指出的是，這種投資組合理論所做出的減少風險方法并不可以使投資組合變成毫無風險，從理論上說，風險是由系統(tǒng)性市場風險(例如宏觀經濟因素，國家金融狀況等)和個別性非市場風險(個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等)所組成。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風險因素減少，但系統(tǒng)性市場因素仍然存在(見圖l-6所示)。

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