2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(18)

　?、?政策風(fēng)險

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。避免這種風(fēng)險的最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。

　?、?政治風(fēng)險

　　房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

　?、?或然損失風(fēng)險

　　或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

　　盡管置業(yè)投資者可以要求租客來擔(dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險的責(zé)任，但是租客對物業(yè)的保險安排對業(yè)主來說往往是不完全的。一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害，房子不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。因此，有些投資者在物業(yè)投保的同時，還希望其租金收入也能有保障，從而對租金收益進(jìn)行保險。然而，雖說投保的項目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費用的，如果保險費用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險公司投資了。因此，最好的辦法是加強(qiáng)物業(yè)管理工作，定期對建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查，防患于未然。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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