2012年房地產(chǎn)估價(jià)《理論方法》輔導(dǎo)-房地產(chǎn)的特性

　　四、房地產(chǎn)的特性(掌握)

　　1.不可移動(dòng)

　　不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。

　　2.獨(dú)一無(wú)二

　　獨(dú)一無(wú)二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。

　　房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受個(gè)別因素的影響。

　　3.壽命長(zhǎng)久

　　壽命長(zhǎng)久特性也稱為耐久性，對(duì)于土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。

　　目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

　　4.供給有限

　　土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性被稱為有限性、不可再生性、不增性。

　　房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。

　　5.價(jià)值較大

　　6.用途多樣

　　用途多樣特性也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。

　　7.相互影響

　　8.易受限制

　　政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的：

　　(1)管制權(quán)(police power)。

　　(2)征收權(quán)(eminent domain)。

　　(3)征稅權(quán)(taxation)。

　　(4)充公權(quán)(escheat)。

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