2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(16)

更新時間：2012-07-24 15:02:24 來源：|0

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　?、?假設開發(fā)法

　　假設開發(fā)法是評估國有土地使用權(quán)出讓價格的常用方法之一。其方法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設得到開發(fā)建設后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。

　?、?成本法

　　成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法?！兑?guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補償費;二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款;三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。征用耕地和其他土地的補償費和安置補助費標準，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補償費用的金額，可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。土地使用權(quán)出讓金或地價款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。

　?、?基準地價修正法

　　基準地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準地價為依據(jù)，再根據(jù)實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準地價。土地的基準地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平。基準地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實物狀況(包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等)的比較修正，由基準地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。

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