2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(14)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價?！毙柙黾蝇F(xiàn)行的掛牌等出讓方式，國家作價人股授權(quán)經(jīng)營。

　　㈢ 轉(zhuǎn)讓以劃拔方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時應繳納的土地使用權(quán)出讓金《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?/P>

　　二、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的特點

　　國有土地使用權(quán)出讓價格評估與其他目的的估價相比，有以下特點：

　?、?國有土地使用權(quán)出讓價格評估應采用公開市場價值標準國有土地使用權(quán)出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行為。例如，國有土地使用權(quán)拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地出讓方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣。強制拍賣則不同，拍賣的時機是由強制執(zhí)行者(例如法院)規(guī)定的，拍賣底價也是由強制執(zhí)行者委托估價機構(gòu)確定的，拍賣標的的原業(yè)主對此完全沒有發(fā)言權(quán)，即使拍賣不成功，強制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行，例如將標

　　的作價轉(zhuǎn)讓。

　　因此，強制拍賣底價評估時要考慮其短期內(nèi)強制處分標的物時造成的價格折減，而土地使用權(quán)出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。

　?、?估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　　國有土地使用權(quán)出讓價格的評估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門在對所在城市國有土地使用權(quán)出讓前，需要對其宗地出讓價格或出讓底價進行評估。拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日。招標方式出讓國有土地使用權(quán)時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日。協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓時，補交土地使用權(quán)出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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