2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(7)

　　二、壽命周期長

　　土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資是一種長期投資。

　　房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用時止的時間。

　　國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

　　三、適應(yīng)性

　　適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求;公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。

　　按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險。例如，功能單一、設(shè)計獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以，投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。

　　四、各異性

　　各異性是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩幢建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩幢采用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。 因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘３帜骋怀鞘袠?biāo)志性建筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù)，都有重要作用。從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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