2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(7)
二、壽命周期長
土地不會毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上,而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn),房地產(chǎn)投資是一種長期投資。
房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下,房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本,即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始,直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用時止的時間。
國外的研究表明,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說,公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年,工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年,銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年,倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年,鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是,稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的,并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。
三、適應(yīng)性
適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化,投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益,也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個原因,置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征,又能增加置業(yè)投資的收益。例如,寫字樓的租客需要工作中的短時休息,那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求;公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù),那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。
按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要,這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業(yè)投資者來說,如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差,則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險。例如,功能單一、設(shè)計獨(dú)特的餐館物業(yè),其適應(yīng)性就很差,因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能,在這種情況下,萬一租客破產(chǎn),投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以,投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。
四、各異性
各異性是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響,土地不可能完全相同;兩幢建筑物也不可能完全一樣,即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩幢采用相同設(shè)計形式的建筑物,也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同,而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。
此外,業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。 因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘3帜骋怀鞘袠?biāo)志性建筑的稱號,不僅對建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用,對擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù),都有重要作用。從這種意義上來說,每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。
•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講
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