2012年房地產估價《理論方法》輔導-交易情況修正的方法
更新時間:2012-08-15 14:22:21
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4. 可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格
這是要求可比實例的成交價格是正常市場價格,或者能夠修正為正常市場價格。
(三)選取可比實例應注意的其他問題
選取可比實例時,估價對象為房地的,應選取類似房地的交易實例;估價對象為土地的,應選取類似土地的交易實例;估價對象為建筑物的,應選取類似建筑物的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”,其主要內容是:如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物,而缺少相應的交易實例,但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實例時,則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解(進行價值分配),提取出與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格,再將此作為可比實例。
四、交易情況修正的方法(掌握)
交易情況修正的方法主要有:①總價法和單價法;②百分率法和差額法。
總價法是基于總價進行修正,單價法是基于單價進行修正。
采用差額法進行交易情況修正的一般公式為:
可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常市場價格
采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為:
可比實例成交價格×交易情況修正系數=可比實例正常市場價格
在百分率法中,交易情況修正系數應以正常市場價格為基準來確定。假設可比實例成交價格比其正常市場價格高、低的百分率為±S%(當可比實例成交價格比其正常市場價格高時,為+S%;低時,為-S%),則有:
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