2012年房地產估價《理論方法》輔導-交易情況修正的方法

更新時間：2012-08-15 14:22:21 來源：|0

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　　4. 可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格

　　這是要求可比實例的成交價格是正常市場價格，或者能夠修正為正常市場價格。

　　(三)選取可比實例應注意的其他問題

　　選取可比實例時，估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例;估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例;估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”，其主要內容是：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，而缺少相應的交易實例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實例時，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解(進行價值分配)，提取出與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格，再將此作為可比實例。

　　四、交易情況修正的方法(掌握)

　　交易情況修正的方法主要有：①總價法和單價法;②百分率法和差額法。

　　總價法是基于總價進行修正，單價法是基于單價進行修正。

　　采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常市場價格

　　采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實例成交價格×交易情況修正系數=可比實例正常市場價格

　　在百分率法中，交易情況修正系數應以正常市場價格為基準來確定。假設可比實例成交價格比其正常市場價格高、低的百分率為±S%(當可比實例成交價格比其正常市場價格高時，為+S%;低時，為-S%)，則有：

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