2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(6)

　　5同樣，假設(shè)開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)在完成后的市場價值減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費(fèi)、利潤，得出該未完成的房地產(chǎn)的價值，如果估價對象的狀態(tài)逐步接近最終產(chǎn)品，這時的假設(shè)開發(fā)法也就逐步接近市場法了。

　　二、價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的

　　在定義估價方法時，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，在應(yīng)用估價方法進(jìn)行各種目的的估價時，《規(guī)范》又再一次強(qiáng)調(diào)了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的)房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)：

　　“6.1.2土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價評估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價評估進(jìn)行?！?/P>

　　“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。”“6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！?/P>

　　“6.4.2房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，……”在房地產(chǎn)課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”：“6.6.3房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn);并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定?！?/P>

　　由此可見，針對不同估價目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價方法。曾經(jīng)有人提出，市場法估價的結(jié)論是最接近實(shí)際的，成本法估價的結(jié)論通常偏低，收益法估價的結(jié)論通常偏高。實(shí)際上通過前面的簡單分析可以看到，在嚴(yán)格采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，排除允許的誤差后，各種方法估價得出的結(jié)論應(yīng)該是趨于一致的。由此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。曾經(jīng)有人很認(rèn)真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價方法做出匹配，提出在某種估價目的下，最適合采用某種方法，其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)論：各種估價方法的應(yīng)用在多數(shù)情況下并不受估價目的的限制。

　　當(dāng)然，《規(guī)范》的5.1.7條這樣規(guī)定：“在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法?！笨瓷先?，這是對成本法作為主要估價方法作了一些限制，實(shí)際上是《規(guī)范》條文的明確規(guī)定：

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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