2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(44)
六、估價結(jié)果確定
經(jīng)以上計算,估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格為181.86萬元,收益價格為l53.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異,估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析后,認(rèn)為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值,故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價對象的市場價值。本次評估取比準(zhǔn)價格的權(quán)重為60%,收益價格的權(quán)重為40%,則:估價對象最終估價結(jié)果:
房地產(chǎn)總價=181.86萬元×60%+153.23萬元×40%=170.41萬元
房地產(chǎn)單價=170.41元/┫×10000÷243.70=6993元/┫
估價結(jié)論:估價對象在估價時點(diǎn)2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元,大寫金額:人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整,按建筑面積計,平均單價為6993元/┫,大寫金額:每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
附件(略)
(1)致委托方函缺少估價時點(diǎn)。
(2)致委托方函缺少估價報告應(yīng)用的有效期。
(3)結(jié)果報告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。
(4)結(jié)果報告估價方法中缺少估價方法定義(或各種方法未做說明)。
(5)結(jié)果報告中估價報告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯誤,因為如果本報告超過應(yīng)用有效期還未使用,則估價責(zé)任期就是估價報告應(yīng)用的有效期。
(6)技術(shù)報告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級與估價對象不一致,不具可比性。
(7)比較因素欠缺,如可比實(shí)例建成年代、土地尚可使用年期、容積率、可收益年限等到是否相近。
(8)缺少可比實(shí)例因素的分析說明。
(9)可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。
(10)市場法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。
(11)估價對象一層層高4.5m,未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。
(12)技術(shù)報告中市場法缺少計算公式(或市場法求取比準(zhǔn)價格缺少計算過程)。
(13)1、2層平均租金確定65元/(月/┫)過于簡單(應(yīng)用調(diào)查實(shí)例確定租金;應(yīng)說明1、2層是否是組合商鋪)。
(14)租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。
(15)10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說明確定理由。
(16)有效毛收入計算應(yīng)為190086萬元×(1-10%-5%)=161573元(兩率不是連乘是連加)。
(17)營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%不準(zhǔn)確。
(18)運(yùn)營費(fèi)用中缺少土地使用稅。
(19)出租房屋管理費(fèi)和租賃費(fèi)用,按經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值不妥。
(20)保險費(fèi)的計算基礎(chǔ)錯誤,應(yīng)為建筑物現(xiàn)值(計算保險費(fèi)時,取建筑物重置價為2000元/┫錯,應(yīng)減去折舊)。
(21)收益法公式的選用沒有理由。
(22)土地剩余使用年限為37.5年。
(23)收益法中采用建筑物耐用年限是錯誤的,應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計算。
(24)可比實(shí)例缺少幣種
•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講
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