2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(44)

　　六、估價結(jié)果確定

　　經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格為181.86萬元，收益價格為l53.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異，估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價對象的市場價值。本次評估取比準(zhǔn)價格的權(quán)重為60%，收益價格的權(quán)重為40%，則：估價對象最終估價結(jié)果：

　　房地產(chǎn)總價=181.86萬元×60%+153.23萬元×40%=170.41萬元

　　房地產(chǎn)單價=170.41元/┫×10000÷243.70=6993元/┫

　　估價結(jié)論：估價對象在估價時點(diǎn)2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整,按建筑面積計，平均單價為6993元/┫，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

　　附件(略)

　　(1)致委托方函缺少估價時點(diǎn)。

　　(2)致委托方函缺少估價報告應(yīng)用的有效期。

　　(3)結(jié)果報告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。

　　(4)結(jié)果報告估價方法中缺少估價方法定義(或各種方法未做說明)。

　　(5)結(jié)果報告中估價報告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯誤，因為如果本報告超過應(yīng)用有效期還未使用，則估價責(zé)任期就是估價報告應(yīng)用的有效期。

　　(6)技術(shù)報告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級與估價對象不一致，不具可比性。

　　(7)比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、土地尚可使用年期、容積率、可收益年限等到是否相近。

　　(8)缺少可比實(shí)例因素的分析說明。

　　(9)可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。

　　(10)市場法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。

　　(11)估價對象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。

　　(12)技術(shù)報告中市場法缺少計算公式(或市場法求取比準(zhǔn)價格缺少計算過程)。

　　(13)1、2層平均租金確定65元/(月/┫)過于簡單(應(yīng)用調(diào)查實(shí)例確定租金;應(yīng)說明1、2層是否是組合商鋪)。

　　(14)租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

　　(15)10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說明確定理由。

　　(16)有效毛收入計算應(yīng)為190086萬元×(1-10%-5%)=161573元(兩率不是連乘是連加)。

　　(17)營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%不準(zhǔn)確。

　　(18)運(yùn)營費(fèi)用中缺少土地使用稅。

　　(19)出租房屋管理費(fèi)和租賃費(fèi)用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值不妥。

　　(20)保險費(fèi)的計算基礎(chǔ)錯誤，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值(計算保險費(fèi)時，取建筑物重置價為2000元/┫錯，應(yīng)減去折舊)。

　　(21)收益法公式的選用沒有理由。

　　(22)土地剩余使用年限為37.5年。

　　(23)收益法中采用建筑物耐用年限是錯誤的，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計算。

　　(24)可比實(shí)例缺少幣種

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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