2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章知識點

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　　第一章 房地產(chǎn)投資及其風險

　　1. 投資的分類(四種分類)

　　按投資期限或投資回期長短分

　　短期投資(一年以內)

　　長期投資(一年以上)

　　按投資人能否直接控制其投資資金來劃分

　　直接投資(直接用資金辦實業(yè))

　　間接投資(投資人購買有價證券，間接投資實業(yè))

　　按投資對象存在的形式來劃分

　　金融投資(預先墊付資金形成金融資產(chǎn))

　　實物投資(預先墊付資金形成實物資產(chǎn))

　　按投資的經(jīng)濟用途劃分

　　生產(chǎn)性投資(投入生產(chǎn)領域)

　　非生產(chǎn)性投資(投入非生產(chǎn)領域)

　　2. 投資的特性(四特性)

　　投資是一種經(jīng)濟行為

　　投資具有時間性(犧牲即期消費獲得將來消費)

　　投資的目的是獲取報酬

　　投資具有風險性

　　3. 房地產(chǎn)投資的分類

　　按經(jīng)濟活動類型劃分

　　土地開發(fā)投資-從事土地開發(fā)活動

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資-從事各類房屋開發(fā)活動

　　房地產(chǎn)經(jīng)營投資-從事房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動

　　按物業(yè)類型劃分*

　　居住物業(yè)投資

　　商用物業(yè)投資

　　工業(yè)物業(yè)投資

　　酒店與休閑娛樂設施投資

　　特殊物業(yè)投資

【重點】按物業(yè)類型劃分的房地產(chǎn)投資

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　　4. 有關保障房的內容

　　廉租住房-面向低收入家庭出租

　　經(jīng)濟適用住房-面向低收入家庭出售

　　限價房-面向中等收入家庭出售

　　經(jīng)濟租賃住房-面向中等收入家庭出租

　　5. 房地產(chǎn)投資的特點(8大特點)

　　區(qū)位選擇異常重要(具體位置+宏觀區(qū)位)

　　適于進行長期投資(兩個壽命)

　　需要適時的更新改造投資(適應性，需要適時更新改造)

　　投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險(價值難以判斷)

　　變現(xiàn)性差

　　易受政策影響

　　依賴專業(yè)管理

　　存在效益外溢和轉移(外部性影響)

　　6 房地產(chǎn)的兩個壽命

　　經(jīng)濟壽命

　　地上建筑物對房地產(chǎn)價值持續(xù)產(chǎn)生貢獻的時間周期，即從地上建筑物竣工之日開始，出租經(jīng)營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間

　　自然壽命

　　從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結構構件和設備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用為止的持續(xù)時間

　　7. 房地產(chǎn)直接投資與間接投資

　　直接投資-投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資-把土地加工成房屋

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資-直接買建成的物業(yè)

　　間接投資――投資者將資金投入與房地產(chǎn)相關的權益或證券市場，不需要直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理工作

　　投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　購買住房抵押支持證券

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　　8. 房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　概念

　　是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地進行規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將基是行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資，獲得開發(fā)利潤的過程

　　性質

　　屬于中短期投資，形成房地產(chǎn)市場上的增量供給

　　具體種類

　　土地開發(fā)投資-土地一級開發(fā)為主

　　商品房建設投資-建房屋

　　9. 房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　概念

　　向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權或使用權為目的的投資

　　可以是增量房地產(chǎn)(新房)，也可以是存量房地產(chǎn)(舊房)

　　目的(兩個)

　　自用

　　經(jīng)營出租獲得經(jīng)常性收入

　　還可以獲得轉售收益

　　置業(yè)機構投資者的選擇

　　缺乏投資經(jīng)驗又具有低風險偏好的投資者-購買黃金地段的優(yōu)質成熟物業(yè)，購買價格高，收益水平低，但風險小

　　具備投資管理經(jīng)驗又風險偏好型的投資者-購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大

　　10. 投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券的類型

　　首次公開發(fā)行

　　配股

　　公開增發(fā)或定向增發(fā)

　　發(fā)行可轉換債券

　　11. 房地產(chǎn)投資的利弊(四利三弊)

　　利

　　相對較高的收益水平

　　易于獲得金融機構的支持

　　能抵消通貨膨脹的影響-房地產(chǎn)年價格增漲率超過年通貨膨脹率

　　提高投資者的資信等級

　　弊

　　投資數(shù)額巨大

　　投資回收周期較長

　　需要專門的知識和經(jīng)驗

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　　12.風險的相關概念

　　概念

　　風險是未來獲得預期收益可能性的大小

　　風險的度量

　　標準差-標準差越小，風險越小

　　標準差與期望值之比-越大風險越大

　　三個概念

　　風險收益-實際收益超出預期收益

　　風險損失-實際收益低于預期收益

　　風險報酬-實際收益超出預期收益的部分

　　風險決策(情況不確定，但發(fā)生的概率確定)

　　決策準則是最大期望收益

　　一般使用決策樹法或決策表法

　　不確定性的決策方法(情況及發(fā)生的概率均不確定)

　　小中取大法-悲觀看法

　　大中取大法-樂觀看法

　　最小最大后悔值法

　　房地產(chǎn)投資風險的方面(四方面)

　　投入資金的安全性

　　期望收益的可靠性

　　投資項目的變現(xiàn)性

　　資產(chǎn)管理的復雜性

　　風險的分類

　　系統(tǒng)風險-對市場內所有投資項目均產(chǎn)生影響，投資者無法控制

　　個別風險-僅對市場內個別項目產(chǎn)生影響，投資者可以控制

　　13. 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險

　　概念

　　又稱為不可分散風險或市場風險

　　個別投資風險中無法在投資組合內部分散、抵消的風險

　　種類(八種)

　　通貨膨脹風險(購買力風險)

　　市場供求風險

　　周期風險

　　變現(xiàn)風險

　　利率風險

　　政策風險

　　政治風險-危害最大的一種

　　或然損失風險

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　　14. 利率風險

　　利率調升對房地產(chǎn)投資的影響(三方面)

　　折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導致房地產(chǎn)實際價值的折損

　　加大投資者的債務負擔，導致還貸困難

　　還會抵制房地產(chǎn)需求，導致價格下降

　　15. 房地產(chǎn)投資的個別風險(6類)

　　收益現(xiàn)金流風險(收入低了)

　　項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險

　　未來運營費用風險(費用高了)

　　物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險

　　資本價值風險(折現(xiàn)率或報酬率變化)

　　即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化

　　比較風險(機會成本)

　　也稱機會成本風險，投資該項目而失去了其他投資機會，失去了相應的收益的風險

　　時間風險(時機與時間)

　　房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關的風險不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇，物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短

　　持有期風險(持有時間)

　　房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險，壽命周期越長，持有期風險越大

　　16. 風險對房地產(chǎn)投資決策的影響

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　　17.市場風險系數(shù)及預期投資收益率的計算

　　資產(chǎn)的預期收益率=無風險資產(chǎn)收益率+市場風險系數(shù)(市場的整體平均收益率-無風險資產(chǎn)收益率)無風險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

　　當資產(chǎn)的預期收益率=市場的整體平均收益率時，市場風險系數(shù)=1

　　18.資本資產(chǎn)定價模型

　　一個投資的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風險投資項目收益率

　　折現(xiàn)率=資金的機會成本+適當?shù)娘L險調整值=無風險投資收益率+市場風險系數(shù)(市場的平均收益率-無風險投資收益率)

　　【2009年真題】

　　對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為( )。

　　A.設計壽命

　　B.經(jīng)濟壽命

　　C.法定壽命

　　D.自然壽命

　　【答案】B

　　【解析】關于房地產(chǎn)兩個壽命的內容。

　　【2009年真題】

　　地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有( )的特性。

　　A.變現(xiàn)性差

　　B.易受政策影響

　　C.依賴專業(yè)管理

　　D.效益外溢和轉移

　　【答案】D

　　【解析】外部性的內容。

　　【2009年真題】

　　甲、乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%.甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是( )。

　　A.甲物業(yè)投資風險大

　　B.乙物業(yè)投資風險大

　　C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同

　　D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小

　　【答案】B

　　【解析】用標準差來描述各種可能收益與期望值之間的偏離程序。期望值相同時，標準差越大，說明可能的收益分布越分散，風險越大。如果計算出標準差不一樣，就應該用標準差系數(shù)這個指標來評價。

　　【2009年真題】

　　如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是( )。

　　A.10.38%

　　B.11.07%

　　C.12.45%

　　D.13.62%

　　【答案】A

　　折現(xiàn)率=無風險投資收益率+市場風險系數(shù)(市場的平均收益率-無風險投資收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%

　　【2009年真題】

　　下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有( )。

　　A.市場供求風險

　　B.變現(xiàn)風險

　　C.利率風險

　　D.時間風險

　　E.資本價值風險

　　【答案】ABC

　　【解析】

　　八大系統(tǒng)風險

　　通貨膨脹風險(購買力風險)

　　市場供求風險

　　周期風險

　　變現(xiàn)風險

　　利率風險

　　政策風險

　　政治風險-危害最大的一種

　　或然損失風險

　　六大個別風險

　　收益現(xiàn)金流風險(收入低了)

　　未來運營費用風險(費用高了)

　　資本價值風險(折現(xiàn)率或報酬率變化)

　　比較風險(機會成本)

　　時間風險(時機與時間)

　　持有期風險(持有時間)

　　【2009年真題】

　　具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。( )

　　【答案】對

　　【解析】市場價值相同的房地產(chǎn)對不同的投資者來說投資價值不同，是因為不同的投資者在開發(fā)建設成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同、對未來的信心和判斷也不同。

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。( )

　　【答案】錯

　　【解析】依托的收益高于股票，但屬于間接投資而非直接投資。

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