2012年房地產(chǎn)估價師《基本制度與政策》第二章知識點匯總

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　　第二章 建設用地制度與政策

　　1.征收與征用的共同與不同之處

　　共同之處

　　都具有一定強制性

　　都要經(jīng)過法定程序

　　都要依法給予補償

　　不同之處

　　征收是所有權發(fā)生改變，由集體所有權轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?/P>

　　征用是使用權改變，所有權不變，強制使用，特定情況結束后應返還原所有人

　　2.征收的特點

　　強制性-土地征收是國家行為

　　妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活-要給予被征地單位經(jīng)濟補償

　　被征收的土地所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移-集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?/P>

　　3. 征收土地的范圍

　　為了公共利益的需要，可以征收集體土地

　　土地征收后，所有權屬于國家，用地單位只有使用權

　　4.征收土地批準權限

　　聽證制度-在征地依法報批前，當?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應組織聽證

　　征收土地實行兩級審批制度-國務院和省級政府(所有權轉(zhuǎn)變)

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)(用途轉(zhuǎn)變)

　　由國務院審批的

　　基本農(nóng)田

　　基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的

　　其他土地超過70公頃的

　　其他用地由省級政府審批并報國務備案

　　5. 臨時用地政策

　　由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地時申請并取得批準

　　由建設單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協(xié)議(征用而非征收)

　　臨時用地期限最多不超過2年

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　　6.聯(lián)營使用集體土地政策(兩種方法)

　　聯(lián)營指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)

　　兩種處理方式

　　批準后可以改變土地性質(zhì)，實行征收

　　也可以不改變土地所有權，作為聯(lián)營條件(聯(lián)營企業(yè)用地可以不改變土地權屬性質(zhì))

　　7. 征收土地公告(主要是兩個公告)

　　概念

　　由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形式進行公告

　　征地公告內(nèi)容(四項)

　　征收批準機關、文號、時間和用途(批文)

　　被征收土地的所有權人、位置、地類和面積(土地)

　　征地補償標準和農(nóng)業(yè)人口安置途徑(人員)

　　辦理征地補償?shù)钠谙夼c地點(手續(xù))

　　征地補償安置方案公告內(nèi)容

　　被征地土地情況

　　土地補償費標準、數(shù)量、支付對象和方式

　　安置補助費的標準、數(shù)量、支付對象和方式

　　地上附著物和青苗的補償標準和支付方式

　　農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑

　　其他措施

　　未過行公告的，被征地單位和個人有權拒絕辦理手續(xù)

　　8.征地補償費的使用

　　補償和安置補助費按有關規(guī)定使用(給村集體或農(nóng)民個人)

　　耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展

　　菜田基金、土地復墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發(fā)建設和土地的調(diào)整和治理

　　征地管理費用于土地管理部門的各種業(yè)務開支

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　　9.征地補償費的構成(三大類)

　　土地補償費-給集體的，補償所有權

　　安置補助費-給個人的，安置勞動力

　　地上物及青苗補償費-給地上物的所有人

　　10.土地補償費

　　內(nèi)含

　　是征地費的主要部分，為補償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟損失而支付的款項(對地)

　　由用地單位支付土地補償費

　　標準

　　征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的6-10 倍(按原用途補償)

　　其他土地標準，由省級規(guī)定

　　11.安置補助費

　　內(nèi)含

　　安置補助費是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費(對人)

　　耕地標準

　　安置補助費=需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)×每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準

　　需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算

　　每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍

　　每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍

　　征地補償費的特殊規(guī)定

　　人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標準支付土地補償費和安置補助費，尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍

　　土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼

　　12.地上附著物和青苗補償費

　　地上附著物和青苗補償費標準，由省級政府規(guī)定

　　征收城市郊區(qū)的菜地，繳納新菜地開發(fā)建設基金

　　城市郊區(qū)的菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘

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　　13.臨時用地補償標準

　　征用臨時用地，應與集體經(jīng)濟組織簽訂臨時用地協(xié)議

　　按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補償(注意沒有倍數(shù))

　　但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過土地補償費和安置補助費的總和

　　14.補償費用的使用

　　土地補償費-農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有

　　地上附著物和青苗補償費-歸地上附著物和青苗的所有者

　　安置補助費(三種方式)

　　由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置人員的-由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用

　　其他單位安置的人員-支付給安置單位

　　不需要統(tǒng)一安置的人員-發(fā)放給個人

　　15. 受理申請并審查有關文件(一書四方案)

　　審查時間

　　受理的30日內(nèi)

　　編制(一書)

　　建設項目用地呈報說明書

　　擬定(四方案)

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案(用途轉(zhuǎn)變)

　　補充耕地方案

　　征地方案(所有權轉(zhuǎn)變)

　　供地方案(使用權轉(zhuǎn)變)

　　流程

　　經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查

　　16.簽發(fā)用地證書(合同+登記)

　　有償使用土地的-簽訂《土地使用權出讓合同》

　　以劃撥方式使用土地的，簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》

　　用地單位持上述文件辦理土地登記手續(xù)

　　17.兩種供地方式

　　劃撥-無償無期限

　　出讓-有償有期限

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　　18.出讓的概念

　　出讓

　　是指國家將國有土地使用權在一定上限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為

　　出讓金

　　是指通地有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租

　　出讓的含義

　　出讓是土地一級市場，由國家壟斷，一方必定是國家

　　經(jīng)出讓取得使用權的單位，只有使用權，所有權依然歸國家所有。在期限內(nèi)對土地擁有占有、使用、收益、處分權(部分處分權);土地使用權可以入市，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有

　　使用者只有在向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書

　　集體土地不經(jīng)征收不得出讓

　　出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關于權利義務的經(jīng)濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(民事關系)

　　19.出讓方式

　　方式(四種)

　　招標

　　拍賣

　　掛牌

　　協(xié)議

　　應采用招拍掛的情形

　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地(五類)

　　其它性質(zhì)，同一土地有兩個以上意向用地者的

　　20.出讓的一般規(guī)定(招拍掛的共同要求)

　　招拍掛都必須發(fā)布公告

　　招拍掛都應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則

　　掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天

　　市縣政府土管部門應當根據(jù)土地估價結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或底價

　　標底或底價不得低于國家最低標準

　　確定招標標底、拍賣和掛牌的起叫價、底價、投標競買保證金，應該實行集體決策

　　招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束前應保密

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　　21.招標出讓的含義與程序

　　招標出讓的含義

　　本方式有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局，重大工程的較大地塊的出讓

　　程序

　　投標

　　開標-投標人少于三人，應終止招標活動

　　評標-評標小組由出讓人代表，有關老師組成，人數(shù)為五人以上單數(shù)

　　中標-基本原則是價高者得，對能夠最大限度地滿足招標文件中各項綜合評價標準，或者通史滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人

　　22.拍賣出讓的含義與程序

　　拍賣的方式特點是利于公平競爭，一般出最高價者取得土地使用權

　　適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓

　　競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，應當終止拍賣

　　23.協(xié)議出讓的含義

　　含義

　　協(xié)議出讓是指政府作為土地所有者與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為

　　特點

　　自由度大，不利于公平競爭

　　適用范圍

　　適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地

　　處罰

　　應當以招標掛方式出讓的而擅自采用協(xié)議方式出讓，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分，構成犯罪 ，追究刑事責任

　　24.掛牌出讓的含義與程序

　　含義

　　是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或現(xiàn)場競價結果確定建設用地使用人的行為

　　掛牌時間不少于10個工作日

　　掛牌期間，土管部門可以根據(jù)競買人的競價情況調(diào)整增價幅度

　　程序

　　在掛牌起始日，出讓人將土地情況及要求在土地交易所掛牌公布

　　符合條件的競買人填寫報價單報價

　　掛牌主持人確認該間報價后，更新顯示持牌價格

　　掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的截止時確定競得人(可有現(xiàn)場競價環(huán)節(jié))

　　掛牌確認成交的規(guī)則

　　在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價的，且報價不低于底價，掛牌成交

　　在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人

　　報價相同的，先提交報價單者為競得人(必須高于底價)

　　在掛牌期內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價的，掛牌不成交

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　　25.出讓方式歸納總結

　　方式　 人數(shù)少于三個　 適用范圍　 法律文件

　　招標　 終止招標　 需要優(yōu)化土地布局，重大工程的較大地塊的出讓　 中標通知書

　　拍賣　 終止拍賣　 區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓　 成交確認書

　　掛牌　 可以成交　 　　 成交確認書

　　協(xié)議　 一般只有一家　 適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地

　　協(xié)議出讓合同

　　26. 出讓年限

　　法定出讓最高年限

　　居住用地 70年

　　工業(yè)用地 50年

　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年

　　商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年

　　綜合或者其他用地 50年

　　具體的出讓年限可以短于但不能長于以上最高年限

　　27.建設用地使用權的收回(四種情況)

　　期限屆滿的處理

　　住宅-期限屆滿自動續(xù)期

　　非住宅-應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期

　　期限屆滿前提前收回

　　期限屆滿前，因公共利益需要可以提前收回土地

　　提前收回土地使用權應對其上的房屋及不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金

　　因土地使用者不履行合同而收回

　　司法機關決定收回

　　因土地使用者觸犯法律，不能繼續(xù)履行合同，司法機關決定沒收財產(chǎn)，收回土地使用權

　　28.建設用地使用權的終止

　　因土地滅失而終止(標的物不存在)

　　因土地使用者的拋棄而終止(權利人不要了)

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　　29.建設用地使用權出讓合同

　　簽訂主體

　　市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂

　　合同類型(三類)

　　成片土地使用權出讓合同

　　項目用地(宗地)土地使用權出讓合同

　　劃撥土地補辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補佃土地使用權出讓合同

　　30.出讓合同的履行

　　閑置的處理

　　超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于出讓金20%以下的土地閑置費

　　滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權

　　因不可抗力或政府、政府有關部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外

　　用途改變

　　用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調(diào)整地價款(兩部門批準)

　　31.合同的解除(雙方，均為60日)

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　　33.劃撥的范圍(六類)

　　國家機關用地

　　軍事用地

　　城市基礎設施用地

　　公益事業(yè)用地

　　國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地

　　法律規(guī)定的其他用地

　　34. 劃撥土地的轉(zhuǎn)讓

　　轉(zhuǎn)讓的兩種形式

　　由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金

　　可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家，凡向國家上繳土地收益的，仍按劃撥土地進行管理

　　原劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設或轉(zhuǎn)讓的

　　按市場價補繳土地出讓金

　　低于市場價交易的，政府應當行使優(yōu)先購買權

　　35.劃撥土地使用權的出租

　　以營利為目的的出租，應將租金中所含土地收益上繳國家

　　不宜辦理出讓的，可行實租賃

　　租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同

　　36.劃撥土地使用權的抵押

　　其抵押價值應當為劃撥土地使用權下的市場價值

　　因抵押劃造成土地使用權轉(zhuǎn)移的，應辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款

　　37.劃撥土地的收回(七種情況)-無償收回土地時對地上物應給予補償

　　因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的

　　為了公共利益和城市規(guī)劃要求

　　司法部門沒收財產(chǎn)而收回土地使用權

　　土地使用者自動放棄土地使用權

　　未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)2年未使用

　　不按批準用途使用

　　鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地

　　土地使用者延期付款超過60日，土管部門有權解除合同，并可以請求違約賠償

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　　38. 閑置土地的認定

　　概念

　　閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準機關的同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地

　　認定為閑置土地的情形(主要兩種情況)

　　未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自土地有償使用合同生效或者建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工

　　已動工開發(fā)建設，但開發(fā)建設面積占應動工開發(fā)總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年

　　法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它情形

　　39. 閑置土地的處置方式(七種處置方式)

　　延長開發(fā)建設期限，但最長不超過一年

　　變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)

　　安排臨時使用，待項目具備條件事重新批準開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價

　　政府安排置換其他等價閑置土地

　　政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者進行建設，對原用地單給予經(jīng)濟補償

　　政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書

　　由政府原因造成閑置的，還可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者，其余部分由政府收回

　　40.征收土地閑置費

　　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得 的土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，按出讓金20%以下征收閑置費

　　具體由省一級規(guī)定

　　出讓人延期交付土地超過60日，土地使用者有權解除合同，土管部門雙倍返還定金，退還已支付地價款，并可要求賠償

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　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是( )。

　　A.發(fā)現(xiàn)地下文物

　　B.銀行貸款未按期到賬

　　C.相關建材供應缺貨

　　D.更改建筑設計

　　【答案】A

　　【解析】一定是非開發(fā)商原因(政府原因或不可抗力原因)。

　　【2009年真題】

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權的最高年限為( )年。

　　A.38

　　B.40

　　C.68

　　D.70

　　【答案】B

　　【解析】商業(yè)用地最高出讓年限為40年。以前的2年不影響新出讓的年限。如果是甲房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓項目，就應該是原開發(fā)期限的剩余使用年限。本題是政府收回后重新出讓，所以年限重新計算。

　　【2009年真題】

　　對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取( )等方式予以處置。

　　A.國有土地出讓

　　B.國有土地轉(zhuǎn)讓

　　C.國有土地租賃

　　D.國有入地作價出資(入股)

　　E.保留劃撥土地使用權

　　【答案】ACDE

　　【解析】土地轉(zhuǎn)讓必須是出讓用地。

　　【2009年真題】

　　依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權的，應當由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 ( )

　　【答案】錯

　　【解析】劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋?，應由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，非轉(zhuǎn)讓方辦理。

　　【2009年真題】

　　凡按規(guī)定繳納土地收益或補交土地出讓金的劃撥土地，其使用權轉(zhuǎn)讓后應按出讓土地管理。 ( )

　　【答案】錯

　　【解析】凡上繳土地收益的，還按劃撥用地進行管理。如果補辦了出讓金的，就應按出讓土地進行管理。

　　【2009年真題】綜合分析題

　　2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8 000萬元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值為6 800萬元。

　　如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為( )年。

　　A.35.5

　　B.45.5

　　C.50.0

　　D.65.5

　　【答案】B

　　【解析】綜合用地的最高期限為50年。拍賣受讓人取得剩余土地使用年限，為50-4.5=45.5年

　　32.劃撥的含義

　　概念

　　劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將建設用地使用權無償交給土地使用者的行為

　　含義

　　包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用和地無償取得兩種形式(成本價或無償)

　　劃撥土地一般無期限，但未經(jīng)許可不得流轉(zhuǎn)

　　取得劃撥土地使用權，必須經(jīng)有批準權的人民政府核準并按法定程序辦理手續(xù)

　　國有土地主要是出讓用地和劃撥用地兩種