2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點輔導(dǎo)(10)

　　四、價值類型

　　價值類型(typesofvalue)有兩種含義，一是指房地產(chǎn)價值的種類，二是指一個房地產(chǎn)估價項目中，由估價目的決定的需要評估的具體某種類型的價值，即特定價值?？偟膩碚f，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值。但針對一個具體的房地產(chǎn)估價項目，由于價值有許多含義，所以不應(yīng)籠統(tǒng)地說是評估房地產(chǎn)的價值，而必須搞清楚，并在估價報告中說明是評估哪種類型的價值。同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的，并能夠使各方當(dāng)事人或社會普遍信服和接受。

　　例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實際的成交價格有高有低，但是客觀上有其正常的買賣價格;在征收、征用的情況下雖然實際的補(bǔ)償金可能有多有少，但是客觀上也有其合理的補(bǔ)償金;在抵押的情況下雖然不同的人對抵押價值有高低不同的見解，但是客觀上也有其正常的抵押價值。而正常的買賣價格、合理的補(bǔ)償金、正常的抵押價值，彼此之間又可能是不完全相同的。

　　價值類型首先可以分為：市場價值和非市場價值(或稱為市場價值以外的價值)兩大類。

　　市場價值(marketvalue，MV)過去稱為公開市場價值(openmarketvalue，OMV)，是多數(shù)估價需要評估的價值，其確切的定義：是指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價格：

　?、俳灰纂p方是自愿地進(jìn)行交易的――賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn);

　?、诮灰纂p方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的――交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益最大化;

　?、劢灰纂p方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情――交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買;

　?、芙灰纂p方有較充裕的時間進(jìn)行交易――賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時間的展示;

　?、莶淮嬖谫I者因特殊興趣而給予附加出價――例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。

　　凡不符合上述市場價值形成條件之一下的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個概括性稱呼。

　　本質(zhì)上的非市場價值主要有以下4種：

　　①不符合“交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價值;

　?、诖嬖谠诓淮_定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的謹(jǐn)慎價值;

　?、鄄环侠^續(xù)使用條件下的清算價值;

　?、軓哪硞€特定投資者的角度來衡量的投資價值。

　　市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、清算價值和投資價值可以說是五種基本價值類型。