2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點輔導(dǎo)(1)

第一節(jié)　房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義

　　(一)、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同

　　估價的通俗含義是：估計經(jīng)濟(jì)物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論這種估計是對還是錯，也不論其結(jié)果是否令人信服。將這種意義上的估價，稱為非專業(yè)估價。

　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢，或者賣者提出的要價是否合理，或者自己應(yīng)當(dāng)出價多少購買合適，都可以自己估計，或者向親朋好友打聽一下價格。這種估價則屬于非專業(yè)估價。非專業(yè)估價，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對科學(xué)、準(zhǔn)確的估價結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價，不是任何人都能做到的。

　　對于房地產(chǎn)市場交易或者滿足其他目的估價，很顯然非專業(yè)估價是不能滿足要求的。作為一種提供專業(yè)意見、具有社會公信力、實行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種專業(yè)估價活動的技術(shù)性很強(qiáng)，估價結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個人的切身利益，甚至對社會經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會公共利益和人民財產(chǎn)安全。例如房地產(chǎn)抵押估價關(guān)系金融安全，城市房屋拆遷估價關(guān)系社會穩(wěn)定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來從事。

　　概括起來，專業(yè)估價主要有以下5個特點：

　?、儆蓪I(yè)人員完成――專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關(guān)資格的專業(yè)人員來完成的;

　?、谑且环N專業(yè)意見――專業(yè)估價不是憑直覺、感性認(rèn)識得出的，而是采用科學(xué)的方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測算和判斷得出的;

　　③具有社會公信力――專業(yè)估價的結(jié)果較為科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，具有社會公信力;

　?、軐嵭杏袃敺?wù)――專業(yè)估價要向委托人收取一定的服務(wù)費用，是一種有償服務(wù);

　?、莩袚?dān)法律責(zé)任――專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　特別提示：在閱讀教材時，最好是將教材的重點內(nèi)容歸納成一系列的考題。

　　(二)、房地產(chǎn)估價的概念

　　房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。為了保障這種分析、測算和判斷的科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應(yīng)當(dāng)是專業(yè)人員的房地產(chǎn)估價師，而且要求在分析、測算和判斷時遵守公認(rèn)的原則，運(yùn)用科學(xué)的方法，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蜻M(jìn)行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價目的;特定房地產(chǎn)，稱為估價對象;特定時間，稱為估價時點;公認(rèn)的原則，稱為估價原則;科的方法，稱為估價方法;嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，稱為估價程序。因此，房地產(chǎn)估價完整的定義是：房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運(yùn)用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。

　　歸納起來，房地產(chǎn)估價概念的要點如下：

　　(1)特定目的――估價目的;

　　(2)特定房地產(chǎn)――估價對象;

　　(3)特定時間――估價時點;

　　(4)估價原則――確保具有社會公信力;

　　(5)估價方法――確?？茖W(xué)性;

　　(6)估價程序――確保科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn);

　　(7)特定的專業(yè)人員――房地產(chǎn)估價師。

　　(8)專業(yè)意見――最終是否采納，將取決于委托人。

　　(二)、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　房地產(chǎn)估價從表面上看似乎是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價，即房地產(chǎn)估價師認(rèn)為房地產(chǎn)值多少錢它就是多少錢。在現(xiàn)實中，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，不僅不存在大量相同的房地產(chǎn)交易，而且參與同一宗房地產(chǎn)交易者的數(shù)量通常很少，在許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產(chǎn)的成交價格容易受交易者的動機(jī)、偏好等個別情況的影響。

　　但從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在、不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，是由市場力量決定，即是由眾多的市場參與者的價值判斷，而非個別人的價值判斷所形成的。因此，房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。

　　換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運(yùn)用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”，更不是把自己主觀想象的某個“數(shù)值”強(qiáng)加給估價對象。盡管估價在表面上或形式上為人的一種主觀活動或行為，有時甚至帶有較濃重的主觀色彩。

　　房地產(chǎn)估價不同于房地產(chǎn)定價還在于：房地產(chǎn)估價是提出關(guān)于估價對象客觀合理價值的專業(yè)意見，為有關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。而定價往往是有關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如要價、出價或成交價等應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人自己決定。有關(guān)當(dāng)事人出于某種目的或需要，可以使其要價、出價或成交價等低于或高于客觀合理的價值。例如，政府擁有的一宗土地，正常市場價格為800元/┫，但是根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策(需要政府扶持或者調(diào)控的產(chǎn)業(yè))，為了扶持或鼓勵某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以600元/┫的優(yōu)惠價供給;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可對這些產(chǎn)業(yè)實行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用說了。

　　需要特別指出的是，估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷，而必須考慮估價對象的潛在目標(biāo)客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在目標(biāo)客戶群的思維進(jìn)行估價。

　　(三)、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證

　　房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師以“房地產(chǎn)價格老師”的身份發(fā)表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。

　　雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價師和估價機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任。估價專業(yè)意見的作用按其性質(zhì)可以分為兩類：一類是咨詢性或參考性的;另一類是鑒證性或證據(jù)性的。為委托人自用而提供的估價(估價報告是供委托人自己使用)，通常屬于咨詢、參考性的;為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價(估價報告是給委托人以外的特定第三方、特別是給眾多的不特定的第三方使用)，通常屬于鑒證、證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價師和估價機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中，起鑒證、證據(jù)性作用的估價承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于起咨詢、參考性作用的估價承擔(dān)的法律責(zé)任。