注冊房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義（41）

第四章  房地產(chǎn)價格管理
第一節(jié)  房地產(chǎn)價格構(gòu)成
一、有關(guān)規(guī)定
2．有關(guān)經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成及定價的規(guī)定
國家計委報經(jīng)國務(wù)院批轉(zhuǎn)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見》（批號：國發(fā)[1998]34號）要求，要以保持經(jīng)濟適用住房價格的穩(wěn)定為重點，做好房地產(chǎn)價格調(diào)控和住房價格新體系的建立工作。對中低收入家庭購買的經(jīng)濟適用住房，實行政府指導(dǎo)價，限價銷售。確定價格時要嚴(yán)格掌握保本微利的原則，建立成本約束機制，促進(jìn)合理的區(qū)位差價和質(zhì)量差價的形成。
要加強對經(jīng)濟適用住房成本費用的監(jiān)控，禁止亂攤和虛置成本。計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在2%以下，利潤控制在3%以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設(shè)施和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）等4項因素成本為基礎(chǔ)計算。對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實行政府定價。租金標(biāo)準(zhǔn)，要按與最低收入家庭承受能力相適應(yīng)的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調(diào)節(jié)價，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況確定租售價格；必要時，政府也要規(guī)定開發(fā)企業(yè)利潤限制幅度。各地制定靈活、有力的價格政策，采取多種形式，促進(jìn)空置住房的銷售。
《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》（國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部2002年11月17日發(fā)布，2003年1月1日起施行）第五條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房價格實行政府指導(dǎo)價。
第六條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。
（一）開發(fā)成本：1．按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補償費。2．開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。3．列入施工圖預(yù)（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。4．在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。5．管理費按照不超過本條（一）項1至4目費用之和的2%計算。6．貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。7．行政事業(yè)性收費按照國家有關(guān)規(guī)定計收。
（二）稅金：依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。
（三）利潤：按照不超過本條（一）項1至4目費用之和的3%計算。
第七條 下列費用不得計入經(jīng)濟適用住房價格：（一）住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用；（二）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用；（三）各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用；（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；（五）按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費用。
第十一條 按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟適用住房價格，為同一期工程開發(fā)住房的基準(zhǔn)價格。分割零售單套住房，應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)價格為基礎(chǔ)，計算樓層、朝向差價。樓層、朝向差價按整幢（單元）增減的代數(shù)和為零的原則確定。
第十二條 經(jīng)濟適用住房價格的上浮幅度，由有定價權(quán)的政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。
第十三條 經(jīng)濟適用住房價格經(jīng)政府價格主管部門確定公布或?qū)徟螅魏螁挝缓蛡€人不得擅自提高。

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