注冊房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)講義（57）

第五章  房地產(chǎn)交易管理
第二節(jié)  房地產(chǎn)出售管理
三、城鎮(zhèn)公房出售管理
《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號）有關(guān)條款。
建設(shè)部《關(guān)于進一步搞好公有住房出售工作有關(guān)問題的通知》（建房改[1999]第43號文，1999年2月10日）。
《國家教育委員會關(guān)于高等學(xué)校出售公有住房有關(guān)問題的意見》（1995年1月27日起施行）明確，高等學(xué)校在切實做好建立住房公積金和租金改革等項工作的基礎(chǔ)上，可以結(jié)合本校實際，穩(wěn)步進行出售學(xué)校部分公有住房工作。在這項工作中應(yīng)掌握以下原則：
保留必要數(shù)量的公有住房供在職教職工租用。為保證高等學(xué)校當(dāng)前和長遠辦學(xué)的需要，各校應(yīng)結(jié)合本校實際，按中期發(fā)展規(guī)劃，在校園內(nèi)（或教學(xué)區(qū)附近）規(guī)劃一定的區(qū)域，在此區(qū)域內(nèi)的住房專供在職的部分一線教學(xué)、科研、管理人員和引進人才租用。這部分住房一般不低于按在職人員編制計劃所需教職工住房總量的30%。
下列公有住房不宜出售：（1）已經(jīng)建在教學(xué)、科研和學(xué)生生活、體育運動區(qū)及其近、遠期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的住房。（2）三層樓房以下的住房、危舊住房和非成套住房，以及有歷史紀念意義的或?qū)傥奈镄璞Ａ舻淖》?。?）上級主管部門和地方政府規(guī)定不能出售的住房和經(jīng)住房和經(jīng)改建開發(fā)可產(chǎn)生較大經(jīng)濟和社會效益的住房。
穩(wěn)步出售部分公有住房。為保證高校教學(xué)、科研工作高效率地開展，保證高校正常辦學(xué)秩序和良好的育人環(huán)境，除在校園內(nèi)（或教學(xué)區(qū)附近）規(guī)劃保留的住房區(qū)域不宜出售之外，高?？梢栽谛@內(nèi)（或教學(xué)區(qū)附近）規(guī)劃適當(dāng)?shù)膮^(qū)域，作為出售住房區(qū)，穩(wěn)步向本校教職工出售公有住房。教職工購買此區(qū)域內(nèi)的公有住房要堅持自愿的原則；購房后不能改變住房用途和贈予他人；購房5年后可以出售，但只能售給學(xué)校。
四、經(jīng)濟適用房出售管理
經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，要求是：標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美。
《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號）要求，各地人民政府要十分重視經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)，加快解決中低收入家庭的住房問題。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地，經(jīng)批準原則上采取行政劃撥方式供應(yīng)。對經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目，要在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。各級建設(shè)行政主管部門要切實組織好經(jīng)濟適用住房建設(shè)的實施工作。金融單位在信貸等方面應(yīng)予以支持。房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟適用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，對離退休職工、教師和住房困難戶應(yīng)予以優(yōu)先安排，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。
經(jīng)濟適用住房建設(shè)是我國城鎮(zhèn)住房制度改革中一項重要舉措，然而事實上，一些房地產(chǎn)開發(fā)商按照經(jīng)濟適用房的政策享受優(yōu)厚待遇的同時，并沒有按照規(guī)定建設(shè)經(jīng)濟適用房，普遍出現(xiàn)了一些建設(shè)標準、價格水平、供應(yīng)對象等嚴重超標的問題，很難被中低收入老百姓接受，一定范圍內(nèi)損傷了納稅人特別是中低收入者的住房權(quán)益。
對此，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。對經(jīng)濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設(shè)項目招投標。經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房[2002]217號）明確指出，經(jīng)濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經(jīng)濟適用住房政策，要加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學(xué)性和適用性。對于列入經(jīng)濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優(yōu)惠政策的落實。要嚴格限制經(jīng)濟適用住房銷售對象，控制建設(shè)標準。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關(guān)部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監(jiān)督，對違規(guī)銷售經(jīng)濟適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴肅查處，確保經(jīng)濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。

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