2013年考前復(fù)習(xí)：第五章 物業(yè)管理制度與政策

　　第一節(jié) 物業(yè)管理概述

　　物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可以分為：1、常規(guī)性的公共服務(wù)2、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)3、委托性的特約服務(wù)三大類。其中專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)開展多種經(jīng)營的主渠道。

　　物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)按先后順序分4個(gè)階段：1.物業(yè)管理的策劃階段;2.物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段;3.物業(yè)管理的啟動(dòng)階段;4.物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。

　　物業(yè)管理策劃階段的工作包括：

　　1、物業(yè)管理的早期介入

　　2、制定物業(yè)管理方案

　　3、制定臨時(shí)管理規(guī)約及有關(guān)制度

　　4、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)四個(gè)基本環(huán)節(jié)。

　　這四個(gè)環(huán)節(jié)均是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來主持。

　　建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

　　物業(yè)管理的啟動(dòng)階段：

　　1、物業(yè)的接管驗(yàn)收

　　2、用戶 (業(yè)主)入住

　　3、檔案資料的建立

　　4、首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立。物業(yè)管理的全面啟動(dòng)以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志。

　　第二節(jié) 物業(yè)管理主體

　　物業(yè)管理市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、物業(yè)使用人或租用人。

　　業(yè)主的權(quán)利：

　　1、業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性住房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利;對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　2、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。(業(yè)主大會(huì)是一個(gè)機(jī)構(gòu)，而不是一次會(huì)議)

　　業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》

　　在第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之前，最初的管理規(guī)約可由建設(shè)單位依據(jù)政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過，并經(jīng)業(yè)主簽字后生效。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　第三節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)

　　物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、 定期收取物業(yè)管理費(fèi); 在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)長期穩(wěn)定的主要來源。

　　2、 物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修基金; 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以及兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金。

　　3、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤; 開展多種經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營有以下兩種情況：

　　1.利用物業(yè)共同部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)，所取得的收益屬于業(yè)主，應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

　　2.利用自身?xiàng)l件，開展多種經(jīng)營活動(dòng)。

　　4、 政府多方面扶持

　　5、 開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持

　　業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有。