2013年制度與政策輔導：建設用地制度與政策

　　第一節(jié) 中國現(xiàn)行土地制度概述

　　(1)《土地管理法》規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制。

　　(2)土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。

　　(3)城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

　　(4)農(nóng)村和城市城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定的屬于國家所有的以外，均屬于農(nóng)民集體所有。

　　(5)國家實行國有土地有償使用制度。

　　(6)國家實行土地用途管制制度。

　　(7)國家實行不動產(chǎn)登記制度。

　　取得國有建設用地使用權的途徑：1、通過國家出讓方式取

　　得;2、通過行政劃撥方式取得;3、通過房地產(chǎn)轉讓方式取得(如通過買賣、贈與或者其他合法方式);4、通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。

　　第二節(jié) 集體土地征收

　　征收土地具有三個特點：1、具有一定的強制性;2、補償性：要妥善安置被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，依法給予被征地單位和農(nóng)民補償;3、被征收后的土地所有權發(fā)生轉移，即集體所有的土地變?yōu)閲型恋?，而征用土地只是土地使用權改變?征用后，土地所有權仍然屬于農(nóng)民集體，使用結束后需要將土地還給農(nóng)民集體。

　　根據(jù)《土地管理法》，征收耕地的補償費用包括1、土地補償費、2、安置補助費以及3、地上附著物和青苗的補償費等費用。

　　土地補償費是征地費的主要部分。國家建設征收土地，由用地單位支付土地補償費，除此之外，用地單位還應支付安置補助費。安置補助費是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設資金。

　　土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有;地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。

　　第三節(jié) 國有建設用地使用權出讓

　　土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

　　土地使用權出讓也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷。

　　《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。

　　國有建設用地使用權出讓方式：1、招標方式2、拍賣方式3、掛牌方式4、協(xié)議方式(該方式公用用地用的最多)，這種方式適用于公共福利事業(yè)和非營利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。

　　國有建設用地使用權出讓最高年限如下：

　　1、居住用地70年;2、工業(yè)用地50年;3、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;5、綜合或其他用地50年。

　　住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　對以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過出讓合同規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。

　　第四節(jié) 國有建設用地使用權劃撥

　　土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地沒有使用期限的限制。

　　劃撥土地使用權的范圍：下列建設用地可由有批準權的人民政府批準劃撥：1、國家機關用地和軍事用地;2、城市基礎設施和公益事業(yè)用地;3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。5、經(jīng)濟適用房等保障性住房。

　　第五節(jié) 閑置土地的處理

　　具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：1、國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起1年內未動工開發(fā)建設的;2、已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的;3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

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