2013年房地產(chǎn)估價(jià)師：建設(shè)用地制度與政策

　　(1)本章涉及的有關(guān)法律、法規(guī)包括：①《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國物權(quán)法》、②《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》土地條款、③《土地管理法實(shí)施條例》。

　?、堋冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、⑤《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、⑥《閑置土地處置辦法》、⑦《中華人民共和國刑法》土地條款(記住具體的刑事處罰規(guī)定)、⑧∞06年11月7日，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》(財(cái)綜[2006]48號(hào))(該《通知》指出，調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)，從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍)、⑨《關(guān)于調(diào)整報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方式有關(guān)問題的通知》國土資發(fā)[2006]320號(hào)。

　　(2)本章內(nèi)容中，集體土地征收和建設(shè)用地使用權(quán)出讓內(nèi)容是重要的考點(diǎn)，尤其集體土地征收中的“征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定”和“集體土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)”是重中之重，不僅易出單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題，更是考試中出綜合分析題的“素材”。實(shí)踐也是如此，在2001～2007年的考試中，只有2003、2006年的綜合分析題未出現(xiàn)本章內(nèi)容，其他各年度均有涉及。

　　學(xué)習(xí)本章內(nèi)容，要緊密結(jié)合建設(shè)用地制度與政策所涉及的法律、法規(guī)，進(jìn)行全面、系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。

　　1)要緊密結(jié)合《中華人民共和國土地管理法》進(jìn)行重點(diǎn)學(xué)習(xí)。要逐條逐句地掌握《中華人民共和國土地管理法》的真正內(nèi)涵。如在2005年的考試中，出了一道有關(guān)“農(nóng)用地包括范圍”的多項(xiàng)選擇題，而教材是沒有此內(nèi)容的，如果不了解《中華人民共和國土地管理法》中的規(guī)定，這道題絕對(duì)會(huì)失分，如果掌握了《中華人民共和國土地管理法》第四條“前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等”，那么這道題就會(huì)迎刃而解。

　　2)要緊密結(jié)合《中華人民共和國刑法》土地條款進(jìn)行重點(diǎn)學(xué)習(xí)?！吨腥A人民共和國刑法》主要涉及三條土地條款。2004年的本門考試，可以說是幾年來試題中最難的一年，原因是出了一些法律、法規(guī)的條文且是輔導(dǎo)教材中所沒有的知識(shí)點(diǎn)。

　　可以說，這道題把眾多考生考懵了。如果掌握了《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規(guī)定：“違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”，那么，這道題就不會(huì)失分了。

　　再如，2005年的試題中有一道判斷題：農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，只能使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑用地。(　)考試大-全國最大教育類網(wǎng)站(www.Examda。com)

　　同樣其依據(jù)的是《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑用地?！?/P>

　　同時(shí)還要緊密結(jié)合《中華人民共和國物權(quán)法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《閑置土地處置辦法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等法規(guī)，進(jìn)行重點(diǎn)學(xué)習(xí)。

　　(3)學(xué)習(xí)本章內(nèi)容，更要學(xué)會(huì)有關(guān)“集體土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)”和“閑置土地”知識(shí)的計(jì)算?！凹w土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)”內(nèi)容中，做計(jì)算題的基礎(chǔ)是：征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4―6倍。但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍?！伴e置土地”內(nèi)容中，做計(jì)算題的基礎(chǔ)是：在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。當(dāng)給出有關(guān)數(shù)據(jù)的，利用上面所提到的關(guān)系進(jìn)行計(jì)算即可。單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題都有可能出現(xiàn)。如2005年的試題中有一道單項(xiàng)選擇題：某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積為0.2公頃，國家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積為l0公頃，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/公頃。

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