拍賣知識(shí)考點(diǎn)精析

　　拍賣知識(shí)考點(diǎn)精析

　　(1)本章涉及有關(guān)的法律、法規(guī)包括：①《中華人民共和國(guó)拍賣法》;②《拍賣管理辦法》(商務(wù)部令2004年第24號(hào)，自2005年1月1日起施行);③中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)行業(yè)自律的若干規(guī)定》，自2004年7月1日起施行。

　　(2)本章內(nèi)容的重點(diǎn)及易考點(diǎn)：一是要弄清拍賣中拍賣人、委托人、競(jìng)買人和買受人等四方當(dāng)事人有關(guān)術(shù)語(yǔ)的基本涵義;二是要記住拍賣的基本原則、拍賣標(biāo)的、報(bào)價(jià)方式和拍賣類型;三是要搞清強(qiáng)制拍賣的主體、標(biāo)的和依據(jù)。四是要重點(diǎn)記住有關(guān)房地產(chǎn)拍賣的含義、特征、拍賣業(yè)務(wù)、條件及注意事項(xiàng)等問(wèn)題。

　　(3)學(xué)習(xí)本章內(nèi)容，要重點(diǎn)記住拍賣傭金的計(jì)算知識(shí)。其法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)拍賣法》第五十六條規(guī)定，也就是“委托人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過(guò)拍賣成交價(jià)5%的傭金”。同時(shí)該法第五十七條還規(guī)定：拍賣法第九條規(guī)定的物品成交的，拍賣人可以向買受人收取不超過(guò)拍賣成交價(jià)5%的傭金。另外，對(duì)教材內(nèi)容中，收取傭金比例按照同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定，指的是收取傭金比例的確定原則，按照同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定，是指拍賣成交價(jià)越高，收取傭金比例越小;拍賣成交價(jià)越低，收取傭金比例越大。比如拍賣一套價(jià)值為10萬(wàn)元的房屋，拍賣成交價(jià)為10萬(wàn)元或15萬(wàn)元，甚至更高或更低，確定收取傭金比例應(yīng)是不同的，也即拍賣成交價(jià)越高，確定的收取傭金比例應(yīng)越小。這是一項(xiàng)硬性規(guī)定。2004年試題中，有一道有關(guān)拍賣傭金的多項(xiàng)選擇題：下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，正確的有(ACE)。

　　A.拍賣人收取傭金是一種法定行為

　　B.對(duì)非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，扣賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價(jià)10%的傭金

　　C.委托人既可采取前期支付法，也可采用扣除法支付拍賣傭金

　　D.公物拍賣時(shí)，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金

　　E.收取傭金比例按照同拍賣應(yīng)交價(jià)成反比的原則確定

　　此題的主要依據(jù)是：收取傭金是一種法定行為。非公物拍賣，委托人和拍賣人未作約定的而拍賣成交的，拍賣人可以向委托人收取不超過(guò)拍賣成交價(jià)5%的傭金。公物拍賣原則上不向委托人收取拍賣傭金。

　　(4)要搞清為什么拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估一般應(yīng)比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低?一是房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。二是一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開(kāi)發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評(píng)估價(jià)格偏高勢(shì)必會(huì)影響拍賣成交。三是買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競(jìng)投，拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買方需要在較短的時(shí)間內(nèi)交付款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，才能吸引買家競(jìng)投。

　　(5)要搞清委托拍賣不成的，是否要收取傭金問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)的拍賣法律、法規(guī)規(guī)定，對(duì)于未成交的，要按照委托人和拍賣人在拍賣合同中的約定，決定是否支付給拍賣人一定的拍賣費(fèi)用。

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