房地產(chǎn)估價師:案例與分析輔導(dǎo)精講(5)
房地產(chǎn)估價師:案例與分析輔導(dǎo)精講(5)
五、房地產(chǎn)保險估價 (不包括土地價值)
1、法律依據(jù)?!吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關(guān)規(guī)定。
2、保險范圍。房地產(chǎn)保險可分為房屋財(cái)產(chǎn)保險、房屋利益保險、責(zé)任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險。土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的標(biāo)的;投機(jī)風(fēng)險(如房地產(chǎn)市場價格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產(chǎn)保險范圍。
3、房地產(chǎn)保險估價,分為:
?、俜康禺a(chǎn)投保時的保險價值評估。應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值,不應(yīng)包括土地價值。常采用成本法、市場比較法。
房地產(chǎn)投保時的保險價值,根據(jù)采用的保險形式,可按該房地產(chǎn)投保時的實(shí)際價值確定,也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實(shí)際價值確定。
?、诒kU事故發(fā)生后損失程度或損失價值的評估。應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分,宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價值或損失程度。按不可修復(fù)評估時,結(jié)果中扣除殘值(拆除重建)。
4、直接損失和間接損失。①直接損失是自然風(fēng)險和社會風(fēng)險的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身的直接損失。
?、陂g接損失是指由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價值的降低或收益的下降。如:當(dāng)一建筑物嚴(yán)重受損,雖然沒有完全毀掉,但可能須完全重建,為了重建,該建筑未損壞的部分必須完全毀掉,這種損失就是間接損失;間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。凈收入下降的損失是指在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完全好之前,人們由于全部或部分地喪失了對財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。
5、保險價值和保險金額。①保險價值是指保險標(biāo)的訂立保險合同時估定的實(shí)際價值或在發(fā)生保險事故時所具有的價值。②保險金額是保險雙方當(dāng)事人在保險合同上載明的,投保人對于特定的保險標(biāo)的的實(shí)際投保金額,也是在保險事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險金額不得超過保險價值,超過保險價值的,超過部分無效。
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