房地產(chǎn)估價(jià)師：案例與分析輔導(dǎo)精講(9)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師：案例與分析輔導(dǎo)精講(9)

　　九、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

　　1、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的類型。

　　①針對房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價(jià)格類糾紛。由法院、仲裁機(jī)構(gòu)請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成。

　　②針對估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價(jià)結(jié)果糾紛。由專門的估價(jià)仲裁部門出面對估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格類糾紛的特點(diǎn)。

　?、俜康禺a(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時(shí)存在兩個(gè)以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復(fù)雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠(yuǎn)，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時(shí)，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。

　?、诜康禺a(chǎn)糾紛爭議標(biāo)的價(jià)值一般較大。

　?、鄯康禺a(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時(shí)以第三者的身份對房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)處，有時(shí)直接是糾紛中的一方當(dāng)事人，處理糾紛時(shí)注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

　?、芊康禺a(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的特點(diǎn)。

　?、俜康禺a(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是針對估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價(jià)結(jié)論的糾紛。

　?、诜康禺a(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價(jià)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行，否則無法讓原來提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)信服，也無法讓糾紛其他當(dāng)事人接受。

　　4、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。

　?、俪秊榈盅嘿J款目的評定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來某一時(shí)間，而是過去某一時(shí)間。

　　A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費(fèi)糾紛、房地產(chǎn)交易價(jià)格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償糾紛估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期;

　　B 遺產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期;

　　C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn);

　　D 房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)糾紛，以原估價(jià)報(bào)告所載估價(jià)日期作為檢驗(yàn)、評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　②價(jià)格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。

　?、鄄荒芤援?dāng)前房地產(chǎn)市場實(shí)際價(jià)格作為原估價(jià)結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　?、芗m紛估價(jià)的評估依據(jù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。

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