房地產(chǎn)估價(jià)師:案例與分析輔導(dǎo)精講(13)
房地產(chǎn)估價(jià)師:案例與分析輔導(dǎo)精講(13)
第六部分 各種類型的房地產(chǎn)估價(jià):
一、居住房地產(chǎn)估價(jià)(分普通住宅、高檔公寓、別墅)
1、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素:交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安環(huán)境、城市大配套設(shè)施條件、人文環(huán)境等。
2、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素:建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)、裝修、設(shè)施與設(shè)備、質(zhì)量、朝向與樓層、戶型、產(chǎn)權(quán)情況。
3、各種類型的居住房地產(chǎn)區(qū)域影響因素不同,估價(jià)時(shí)還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價(jià)值越大。
二、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)(含餐飲)
1、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。
①經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容(或不同的用途)一般會(huì)有不同的收益率,如果用收益法估價(jià),則應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的資本化率。
?、谵D(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng),有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者,因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價(jià)委托方僅是承租人,卻以房地產(chǎn)所有人的身份委托估價(jià)。注意轉(zhuǎn)租的合法性。
?、垩b修高檔而復(fù)雜。有些地方,買下或租下別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后,一定要重新裝修,因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉(zhuǎn)租估價(jià)等過(guò)程中,要考慮到這種因素。
2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素:繁華程度、交通條件(公交通達(dá)度、交通便捷度)。
3、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素:臨街狀況、內(nèi)部格局(分割出租的,要有一定的空間間距)、樓層、面積(不宜太大也不宜太小)、裝修、轉(zhuǎn)租的可能性(轉(zhuǎn)租將影響投資商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性,從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值)。
4、餐飲房地產(chǎn)估價(jià):搜集包間數(shù)、座位數(shù)、就餐次數(shù)、人均消費(fèi)額等;經(jīng)營(yíng)成本:保險(xiǎn)費(fèi)、成本、工資、應(yīng)扣除特色引起的商業(yè)壟斷收益。
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