2013年制度與政策輔導(dǎo)：物業(yè)管理制度與政策

　　2013年制度與政策輔導(dǎo)：物業(yè)管理制度與政策

　　第五章 物業(yè)管理制度與政策

　　第一節(jié) 物業(yè)管理概述

　　物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可以分為：1、常規(guī)性的公共服務(wù)2、針對性的專項服務(wù)3、委托性的特約服務(wù)三大類。其中專項服務(wù)是物業(yè)服務(wù)開展多種經(jīng)營的主渠道。

　　物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)按先后順序分4個階段：1.物業(yè)管理的策劃階段;2.物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段;3.物業(yè)管理的啟動階段;4.物業(yè)管理的日常運作階段。

　　物業(yè)管理策劃階段的工作包括：

　　1、物業(yè)管理的早期介入

　　2、制定物業(yè)管理方案

　　3、制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度

　　4、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。

　　這四個環(huán)節(jié)均是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來主持。

　　建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

　　物業(yè)管理的啟動階段：

　　1、物業(yè)的接管驗收

　　2、用戶 (業(yè)主)入住

　　3、檔案資料的建立

　　4、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立。物業(yè)管理的全面啟動以物業(yè)的接管驗收為標(biāo)志。

　　第二節(jié) 物業(yè)管理主體

　　物業(yè)管理市場的供需主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、物業(yè)使用人或租用人。

　　業(yè)主的權(quán)利：

　　1、業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性住房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利;對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　2、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。(業(yè)主大會是一個機構(gòu)，而不是一次會議)

　　業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》

　　在第一次業(yè)主大會會議召開之前，最初的管理規(guī)約可由建設(shè)單位依據(jù)政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業(yè)主大會會議討論通過，并經(jīng)業(yè)主簽字后生效。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第三節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費

　　物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有以下幾個方面：

　　1、 定期收取物業(yè)管理費; 在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中，物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費長期穩(wěn)定的主要來源。

　　2、 物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修基金; 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以及兩個以上產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金。

　　3、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤; 開展多種經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補充物業(yè)管理經(jīng)費的不足。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營有以下兩種情況：

　　1.利用物業(yè)共同部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動，所取得的收益屬于業(yè)主，應(yīng)主要用于補充專項維修資金。

　　2.利用自身條件，開展多種經(jīng)營活動。

　　4、 政府多方面扶持

　　5、 開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持

　　業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于全體業(yè)主所有。

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