2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)2

    4、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式(應(yīng)以一次付清需要支付得金額為準(zhǔn))、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位(不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算-買入價(jià)和賣出價(jià)的平均價(jià))、統(tǒng)一面積內(nèi)涵(土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積)、統(tǒng)一面積單位。

　　5、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。(a 有利害人之間的交易;b 急于出售或急于購(gòu)買的交易;c 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;d 交易雙方劃某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易;e 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售;f 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來(lái)繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來(lái)繳納;g 相鄰房地產(chǎn)合并交易;h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。)對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：

　　① 正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

　?、?nbsp;正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際支付的價(jià)格。

　　6、交易日期修正。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格?？赏ㄟ^(guò)價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。

　?、?nbsp;采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　?、诓捎闷趦?nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：①一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率;②建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率;③建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率;⑤房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。如果引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率。

　　在無(wú)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。

　　7、房地產(chǎn)狀況修正。可分為權(quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實(shí)物狀況修正。

　　思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素;其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度(直接比較和間接比較);最后根據(jù)差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時(shí)的狀況。

　　8、求取比準(zhǔn)價(jià)格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合調(diào)整不得超過(guò)30%.

　　9、方法應(yīng)用過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題：⑴可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價(jià)目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否長(zhǎng)于1年，長(zhǎng)于1年的說(shuō)明理由;⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性(建立價(jià)格可比基礎(chǔ))，是否剔除了交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)。⑶影響因素的選擇是否合適;注意修正的方法是用直接比較還是間接比較;⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說(shuō)明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項(xiàng)修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價(jià)格是否進(jìn)行了綜合和說(shuō)明。

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