2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)4

　　資本化率的確定

　?、攀袌?chǎng)提取法：是通過(guò)搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。B、在V=a[1-1/(1+r)n]/r的情況下，通過(guò)試錯(cuò)法或內(nèi)插法求取。C、在在V=a/(r-g)情況下，是通過(guò)r=a/V+g來(lái)求取r.

　　⑵安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法(累加法)：安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債利率或中國(guó)人民銀行公布的一年期存款年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠。

　?、峭顿Y收益率排序插入法。找出相關(guān)投資類(lèi)型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。

　　⑷投資組合技術(shù)：①抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。R=M?RM+(1-M)RE

　　RM-抵押貸款收益率 RE-自有資本要求的正常收益率 L-抵押貸款額度(比例)

　　②土地與建筑物的組合。R0=L?RL+(1-L)RB RB-建筑物資本化率 RL-土地資本化率

　　資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率。

　　9、剩余技術(shù)。①土地剩余技術(shù)。VL=(Ao-VB×RB)/ RL，土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。另外，在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，比較法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。

　　②建筑物剩余技術(shù)。VB=(Ao-VL×RL)/ RB，建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否過(guò)大或過(guò)小很有用處。此外，它還可以用來(lái)估計(jì)建筑物的折舊，即將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值。

　　用收益法評(píng)估房地產(chǎn)整體價(jià)值時(shí)，不宜分別估算出土地和建筑物的價(jià)值后再進(jìn)行簡(jiǎn)單的加總。但如果知道了房地整體價(jià)值后，為了分離出土地或建筑物的價(jià)值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。

　　10、收益年限的確定：

　?、賹?duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi);

　?、趯?duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi);

　　③對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一：A先根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi);再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。B將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。

　　11、凈收益求取時(shí)有關(guān)參數(shù)的取舍。①有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。但如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮。

　　②實(shí)際收益和客觀收益。應(yīng)以客觀收益為估價(jià)的依據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。

　　12、收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。(預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式)

　　t

　　V=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t V=a/(r-g)[1-(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

　　i=1

　　V=a/(r+g)[1-(1-g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

　　以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格時(shí)，特別是在某地區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下(注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍)。

　　P197、202、221-225例

　　13、方法應(yīng)用過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題：⑴收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致;⑵運(yùn)營(yíng)成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算問(wèn)題;⑶資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對(duì)應(yīng)的收益;⑷收益年限的確定是否正確;⑸模型的選用是否正確，對(duì)其前提條件是否作了說(shuō)明等。

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