2013房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》考前知識(shí)點(diǎn)回顧14

　　成本法及其運(yùn)用

　　重新購(gòu)建價(jià)格的求取

　　四、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法

　　建筑物重新購(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法、成本法求取，也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門、機(jī)構(gòu)公布的房屋重置價(jià)格或者房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。

　　求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法，根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。

　　單位比較法

　　單位比較法(comparative-unitmethod)是以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的計(jì)量單位(如單位建筑面積、單位體積、延長(zhǎng)米等)作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，并對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。

　　單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法。其中的處理包括：①把可比實(shí)例建筑物實(shí)際而可能是不正常的單位建筑安裝工程費(fèi)，修正為正常的單位建筑安裝工程費(fèi);②把可比實(shí)例建筑物在其建造時(shí)的建筑安裝工程費(fèi)，調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑安裝工程費(fèi);③根據(jù)可比實(shí)例建筑物與估價(jià)對(duì)象建筑物在對(duì)單位建筑安裝工程費(fèi)有影響的建筑規(guī)模、建筑設(shè)備、裝飾裝修等方面的差異，對(duì)單位建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，即可得到估價(jià)對(duì)象建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)。單位比較法較為簡(jiǎn)單、實(shí)用，因此被廣泛使用，但這種方法比較粗略。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。

　　單位面積法(square-footmethod)是調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)，然后對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚⒄{(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法主要適用于同一類型的建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。

　　建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。經(jīng)濟(jì)壽命具體可在建筑物自然壽命、設(shè)計(jì)壽命的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途和維修養(yǎng)護(hù)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出。建筑物如果經(jīng)過(guò)了翻修、改造等，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命還可以通過(guò)后面將要介紹的市場(chǎng)提取法求出的年平均折舊率的倒數(shù)來(lái)求取。

　　建筑物的剩余壽命(remaining life)是其壽命減去年齡后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命(remaining economic life)是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即：

　　剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡

　　因此，如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡小，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命;反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)向過(guò)去推算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開(kāi)始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。

　　利用年限法求取建筑物的折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。因?yàn)橹挥羞@樣，求出的建筑物折舊以及求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。例如，兩幢同時(shí)建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護(hù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)不同，但如果采用自然壽命、實(shí)際年齡來(lái)計(jì)算折舊，那么它們的價(jià)值就會(huì)相同。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，新近建成的建筑物未必完好，從而其價(jià)值未必高;而較早建成的建筑物未必?fù)p壞嚴(yán)重，從而其價(jià)值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當(dāng)，竣工沒(méi)有幾年就已經(jīng)成了“嚴(yán)重?fù)p壞房”;而有些20世紀(jì)初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無(wú)損，即使不考慮其文化內(nèi)涵因素，也有較高的市場(chǎng)價(jià)值。

　　直線法

　　年限法中最主要的是直線法。直線法(straight一1ine method)是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊求取方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。

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