2013年房地產(chǎn)估價師考試基本制度與政策輔導(二)
2013年房地產(chǎn)估價師考試基本制度與政策精選點(二)
二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化,即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件,采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:
(1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的,按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應完成開發(fā)投資總額的25%以上;
?、趯儆诔善_發(fā)的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;
?、弁瑫r規(guī)定應按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書。
(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機關(guān)和行政機關(guān)可以根據(jù)合法請求人的申請或社會公共利益的需要,依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利,如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間,房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。
(3)依法收回土地使用權(quán)的。在國家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后,原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。
(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn),是指房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)為兩個或兩個以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意,不能因某一個或部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。
(5)權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn),是指有關(guān)當事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議,致使該項房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。
(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。
例題1:下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包括()。
A.依法收回土地使用權(quán)的
B.共有房地產(chǎn),經(jīng)過其他共有人書面同意的
C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的
D.依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的
E.權(quán)屬有爭議的。
答案:ACE
解析:“共有房地產(chǎn),經(jīng)過其他共有人書面同意的”和“依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”,是可以轉(zhuǎn)讓的。
例題2:下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有()。(2005年試題)
A.共有的房地產(chǎn)
B.未解決權(quán)屬爭議的房地產(chǎn)
C.設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)
D.已被依法查封的房地產(chǎn)
E.已列入城市拆遷范圍內(nèi)的房屋
答案:BD
解析:共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的,不得轉(zhuǎn)讓。建設(shè)部令第56號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。國務院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》第十二條:拆遷范圍確定后,拆遷范圍內(nèi)的單位和個人,不得進行下列活動:
(一)新建、擴建、改建房屋;
(二)改變房屋和土地用途;
(三)租賃房屋。
三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序
《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序作了如下規(guī)定:
(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。
(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格。
(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查,并在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復,7日內(nèi)未作書面答復的,視為同意受理。
(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格,并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估。
(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費。
(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),核發(fā)權(quán)屬證書。
此外,凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的,必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記,然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
例題:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后( )日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格。
A.15
B.30
C.60
D.90
答案:D
解析:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格
四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當事人協(xié)商擬定,一般應包括:
(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;
(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號;
(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;
(4)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;
(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì):
(6)成交價格及支付方式;
(7)房地產(chǎn)交付使用的時間;
(8)違約責任;
(9)雙方約定的其他事項。
例題:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方()關(guān)系的協(xié)議。
A、權(quán)利
B.義務
C.買賣
D.轉(zhuǎn)讓
E.抵押
答案:A
解析:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務關(guān)系的協(xié)議。
五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務范圍應當與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔的義務范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權(quán),可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓,但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
例題:土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年,原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓,受讓人的使用年限只有()年。
A.20
B.30
C.40
D.70
答案:C
解析:根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限?!?0年減去年30年,為40年,因此,應選取C.
六、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn),在轉(zhuǎn)讓的價款或其他形式收益中,包含著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益,這部分收益不應完全由轉(zhuǎn)讓人獲得,國家應參與分配?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定,對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式,一種是需辦理出讓手續(xù),變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán),由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì),對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金?!掇D(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦出讓手續(xù):
(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準,轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目,即:
?、賴覚C關(guān)用地和軍事用地
?、诔鞘谢A(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地
?、芊桑姓ㄒ?guī)規(guī)定的其他用地。
(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;
(3)按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;
(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;
(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;
(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的,
(7)縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。
對于暫辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,應當將土地收益上繳國家或作其他處理,并在合同中注明。土地收益的征收辦法,在國務院末作出新的規(guī)定之前,應當按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定,由房地產(chǎn)市場管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時收取土地收益金上繳國家。對于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓,需要辦理出讓手續(xù)、補交土地出讓金的,應當扣除已繳納的土地收益。
例題:下列屬于《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的是( )。
A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的
B.國家機關(guān)用地和軍事用地
C.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
D.轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的
E.按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的
答案:BCE
解析:“私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的”,是不屬于《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的范圍。
七.已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給,已購公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的,原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴格的限制性規(guī)定。1999年4月,建設(shè)部令第69號《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布實施,標志著上市限制的取消。
第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述(掌握)
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為?!薄掇D(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合法方式作了進一步的細化,規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為:(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(2)一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;(4)以房地產(chǎn)抵債的,(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類
房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人,不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為,即買賣雙方均享有一定的權(quán)利,并需承擔一定的義務;房地產(chǎn)贈與屬于單務行為,受讓人不需承擔任何義務。
編輯推薦:
2013年房地產(chǎn)估價師vip套餐搶先報名,不過免費重學
2013年房地產(chǎn)估價師精品vip套餐震撼推出,終身免費重學
最新資訊
- 2024房地產(chǎn)估價師重點考點內(nèi)容:房地產(chǎn)交易制度政策科目2024-10-23
- 房地產(chǎn)估價師2024年備考有必要刷題嗎?2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價師土地估價基礎(chǔ)與實務提分秘籍2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價師土地估價基礎(chǔ)與實務科目難度如何?沖刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價師備考攻略經(jīng)驗:僅三周,攻克考點記憶難關(guān)!2024-10-18
- 2024房地產(chǎn)估價師備考經(jīng)驗分享2024-10-09
- 跨專業(yè)報名,2024房地產(chǎn)估價師備考建議2024-10-01
- 2024報名后房地產(chǎn)估價師如何備考2024-09-26
- 2024年房地產(chǎn)估價師備考幾個月?2個月夠嗎?2024-09-25
- 2024房地產(chǎn)估價師備考攻略2024-09-25