2013年房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理輔導(dǎo)：房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

　　概念：是通過土地、勞動(dòng)力、資本、管理和企業(yè)家經(jīng)驗(yàn)等資源的投入，為房屋租客或購房者提供建筑使用空間，并重新配置建筑環(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)所涉及的活動(dòng)越來越復(fù)雜。要求比以往具備更多的知識與技能，包括：市場與市場營銷、城市增長模式、法律制度、地方規(guī)章、公共政策、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與合同、土地開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、人居環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、融資、風(fēng)險(xiǎn)控制與時(shí)間管理等。

　　不論開發(fā)活動(dòng)多么復(fù)雜或是開發(fā)商多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

　　主要程序包括八個(gè)步驟：提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議或合同、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。這八個(gè)步驟可歸納為四個(gè)階段，即投資機(jī)會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。

　　第二節(jié) 投資機(jī)會選擇與決策分析

　　本階段最重要的工作，是對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐漸深入、細(xì)化的可行性研究。

　　一、投資機(jī)會選擇

　　主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作。

　　二、投資決策分析

　　投資決策分析主要包括市場分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)、投資決策三部分工作。市場分析主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價(jià)格水平及租金水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)是根據(jù)市場分析的結(jié)果以及相關(guān)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就項(xiàng)目的經(jīng)營收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評價(jià)。這項(xiàng)工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。這樣，開發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來考慮有關(guān)問題。

　　第三節(jié) 前期工作

　　當(dāng)通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素，在購買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗(yàn)之前，開發(fā)商應(yīng)盡量推遲具體的實(shí)施步驟，比如購買土地使用權(quán)。

　　一、獲取土地

　　當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，實(shí)施過程的第一步是獲取土地。

　?、逋恋貎渑c土地一級開發(fā)

　　土地儲備：指市縣國土部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場，促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。建立目的：加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力。

　　土地儲備的范圍：依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。

　　土地一級開發(fā)：指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公眾配套設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“幾通一平”的建設(shè)條件活動(dòng)。

　　土地儲備和土地一級開發(fā)模式的建立，推動(dòng)了公開、公平和透明的土地供應(yīng)市場建設(shè)，對開發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)的價(jià)格也產(chǎn)生了重大影響。

　　㈡獲取土地的途徑

　　1.土地使用權(quán)出讓。從02年7月1日開始實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，從03年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。07年9月修訂形成了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：①招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。②拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。③掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。④協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。該方式僅當(dāng)依法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓時(shí)，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

　　2. 土地使用權(quán)劃撥。以劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前也通過劃撥方式供地。以劃撥方式供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)用地時(shí)，逐步開始采用以未來租售價(jià)格不標(biāo)的的公開招標(biāo)方式。

　　3. 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)。原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件下，該類土地可采用協(xié)議方式獲得，采用國有出讓、租賃、作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營等方式，對原劃撥國有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。

　　4. 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作。是獲得土地使用權(quán)的一種重要的方式。

　　二、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可

　　㈠土地出讓過程中的規(guī)劃管理

　　出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)制定控規(guī)。出讓的地塊，須具有規(guī)劃部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度;建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及具他要求。附圖包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件;線要素控制圖，包括地塊范圍控制線(紫線)、道路控制線(紅線)、綠化控制線(綠線)、水體控制線(藍(lán)線)和允許建筑建造線(黃線)。

　　《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書》及其附圖，是出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，須持有附具規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖的出讓合同，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。

　?、娣康禺a(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理 5階段

　　開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

　　開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。須持發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、建設(shè)單位申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項(xiàng)目意向位置的 1/2 000 或 l/500 地形圖及其他相關(guān)材料向規(guī)劃部門提出開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)申請，由規(guī)劃部門審核后向土地部門等發(fā)征詢意見表。持土地部門填好的征詢意見表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)土地部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報(bào)規(guī)劃部門審核后，由規(guī)劃部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

　　申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。持發(fā)改委批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件(使用城市國有土地時(shí)，需持土地部門的拆遷安置意見)、 1/2 000 或 1/500 的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向規(guī)劃部門提出申請。審核頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。需持計(jì)委批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)、對擬建項(xiàng)目的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1/500，居住區(qū)1/2 000，其中1份畫出用地范圍)和設(shè)計(jì)單位提供的控規(guī)方案及其他相關(guān)資料。向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門審核下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及用地紅線圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書規(guī)定：征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)等。

　　設(shè)計(jì)方案審批階段。持含有2個(gè)以上設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、項(xiàng)目各設(shè)計(jì)方案的總平面圖(單位建筑l/500、居住區(qū)l/2 000，其中1份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1/100或1/200)、方案說明書及其他相關(guān)資料，向規(guī)劃部門提出設(shè)計(jì)方案審批申請，規(guī)劃部門協(xié)同有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，根據(jù)審查意見對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報(bào)審批。規(guī)劃部門審批通過后，簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書”。

　　申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。需持由建設(shè)部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向規(guī)劃部門提出申請，規(guī)劃部門主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會簽等工作，最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　三、建設(shè)工程招標(biāo)

　?、彘_發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式――公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)(選擇性招標(biāo))

　　公開招標(biāo)。優(yōu)點(diǎn)：可選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，促使承包商努力提高開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。適用：工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

　　邀請招標(biāo)：被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在3～10個(gè)之間。優(yōu)點(diǎn)：可節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，提高招標(biāo)工作效率，節(jié)省時(shí)間。適用：那些工程性質(zhì)較特殊、要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目，或是公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程。

　?、嬲袠?biāo)機(jī)構(gòu)

　　招標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力，可自行辦理招標(biāo)事宜，并向有關(guān)部門備案;不具備自行招標(biāo)能力，可委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提供招標(biāo)代理服務(wù)。整個(gè)招標(biāo)過程的活動(dòng)均由招標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)組織。

　　招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)：①確定開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包的范圍。宜用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。②確定承包方式和承包內(nèi)容：確定總價(jià)合同、單價(jià)合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。③確定標(biāo)底。④決標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。

　　招標(biāo)中的日常事務(wù)工作：①發(fā)布招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)函;②編制和發(fā)送招標(biāo)文件;③編制標(biāo)底;④審查投標(biāo)者資格;⑤組織勘察現(xiàn)場和解答投標(biāo)人提出的問題;⑥接受并妥善保管投標(biāo)人的標(biāo)函，負(fù)責(zé)為其保密;⑦開標(biāo)、審核標(biāo)書并組織評標(biāo);⑧談判簽訂協(xié)議或合同。

　　招標(biāo)工作小組組成人 員：①決策人員：本身或其授權(quán)代表。②專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)老師：建筑師，結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)工程師，經(jīng)濟(jì)師、造價(jià)工程師等。負(fù)責(zé)向或其授權(quán)代表提供咨詢意見，并進(jìn)行招標(biāo)的具體事務(wù)處理。③助理人員：決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手，包括秘書，資料、檔案管理人員，計(jì)算、繪圖等工作人員。

　　㈢ 招標(biāo)程序

　　1.申請招標(biāo)。持建設(shè)部門同意招標(biāo)的“建設(shè)工程開工審批表”和招標(biāo)申請書，向當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)管理部門登記、申請招標(biāo)，并領(lǐng)取招標(biāo)用表。只有在獲得招標(biāo)批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行招標(biāo)。

　　2.編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)包括：工程綜合說明，招標(biāo)方式及對發(fā)包單位的要求，招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)與設(shè)備的供應(yīng)方式，工程款支付方式及預(yù)付款的百分比，合同條件和合同文本，投標(biāo)須知，招標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)向投標(biāo)人明確的問題，招標(biāo)文件附件。對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

　　3.編制招標(biāo)工程標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo)報(bào)價(jià)、評價(jià)、決標(biāo)的重要依據(jù)之一。必須把工程標(biāo)底送當(dāng)?shù)睾贤A(yù)算審查機(jī)關(guān)確認(rèn)，密封后再經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理辦公室核準(zhǔn)方能生效。當(dāng)前編制招標(biāo)工程標(biāo)底方法，按其所用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不同，可分為以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)編制;以概算額或擴(kuò)大綜合定額為基礎(chǔ)編制;以平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)編制等。

　　4.確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函。采取公開招標(biāo)方式時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。采用邀標(biāo)方式時(shí)，應(yīng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。

　　5.投標(biāo)人資格審查。公開招標(biāo)時(shí)，投標(biāo)人資格審查通常放在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行，審查合格者才準(zhǔn)許購買招標(biāo)文件，故稱之為資格預(yù)審。在邀請招標(biāo)情況下，則在評標(biāo)的同時(shí)進(jìn)行資格審查。進(jìn)行資格審查時(shí)應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：①企業(yè)注冊證明和技術(shù)等級;②主要施工經(jīng)歷;③技術(shù)力量簡況;④施工機(jī)械設(shè)備簡況;⑤在施工的承建項(xiàng)目;⑥資金和財(cái)務(wù)狀況。采用邀請招標(biāo)方式，投標(biāo)人還須向扼要說明對招標(biāo)工程準(zhǔn)備采用的主要施工方法。外地建筑企業(yè)參加投標(biāo)，還須持有建設(shè)工程所在地城市主管部門簽發(fā)的投標(biāo)許可證。

　　6.招標(biāo)工程交底及答疑。發(fā)出招標(biāo)文件，招標(biāo)人踏勘現(xiàn)場之后，應(yīng)邀請投標(biāo)人的代表開會，進(jìn)行工程交底，并解答疑問。工程交底的內(nèi)容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工期要求，若要由開發(fā)商供料，則應(yīng)說明供料情況，材料款和工程款的支付方式以及投標(biāo)注意事項(xiàng)等。

　　7.開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)。投標(biāo)截止后，應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間開標(biāo)。開標(biāo)會議由主持，邀請各投標(biāo)人和當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)以及招標(biāo)管理部門參加。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證;經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，并在預(yù)先準(zhǔn)備好的表冊上逐項(xiàng)登記。開標(biāo)后，如全部投標(biāo)人的報(bào)價(jià)都超出標(biāo)底過多，經(jīng)復(fù)核標(biāo)底無誤，可宣布本次投標(biāo)無效，另組織招標(biāo)。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。開標(biāo)后首先應(yīng)排除無效標(biāo)書，并經(jīng)公證人員檢查確認(rèn)。然后由評標(biāo)委員會從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評議有效的標(biāo)書。評審的標(biāo)準(zhǔn)是中標(biāo)單位擁有足以勝任招標(biāo)工程的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力，信譽(yù)良好;報(bào)價(jià)合理。評標(biāo)委員在評審各有效投標(biāo)后，應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低到高的順序列出清單，并寫出評估報(bào)告，推薦一、二、三名候選的中標(biāo)單位，交給作最后抉擇。對一般不太復(fù)雜的工程，可在開標(biāo)會議上當(dāng)場決定中標(biāo)單位，同時(shí)公布標(biāo)底，并通知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜的工程，則應(yīng)對與評標(biāo)委員會推薦的候選中標(biāo)單位，就技術(shù)力量、施工方案、機(jī)械設(shè)備、材料供應(yīng)以及決定其標(biāo)價(jià)的其他因素進(jìn)行調(diào)查與磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標(biāo)。決標(biāo)后，應(yīng)立即向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書。

　　8.簽訂合同。中標(biāo)通知書發(fā)出后，和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。簽訂了合同，開發(fā)商的招標(biāo)工作即告圓滿結(jié)束。

　　四、開工申請與審批

　　建筑工程施工許可管理辦法規(guī)定，在中國境內(nèi)從事務(wù)類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級以上建設(shè)部門申請領(lǐng)取施工許可證。

　?、?nbsp;申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件

　　⑴已辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　?、圃诔鞘幸?guī)劃區(qū)的建筑工程，已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　⑶施工場地已基本具備施工條件，需要拆遷的，已獲得拆遷許可證且拆遷進(jìn)度符合施工要求。

　?、纫呀?jīng)通過招投標(biāo)確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同。

　?、捎袧M足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

　?、视斜ＷC工程質(zhì)量和安全的具體措施。

　?、税匆?guī)定應(yīng)委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。

　?、探ㄔO(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。工期不足1年：到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，工期超過1年：到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設(shè)單位應(yīng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可實(shí)行銀行付款保函或其他第三方擔(dān)保。

　?、统钟腥朔啦块T出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了按法律有關(guān)規(guī)定需要繳納的費(fèi)用。

　　㈡ 申請辦理施工許可證的程序

　?、蓬I(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。

　　⑵持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請。

　　⑶發(fā)證機(jī)關(guān)在收到《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，符合條件：應(yīng)自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可;證明文件不齊全或失效：應(yīng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時(shí)間可自證明文件補(bǔ)正齊全后作相應(yīng)順延;不符合條件：應(yīng)自收到申請之日起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。

　　⑷施工過程中，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更，應(yīng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。

　　五、前期工作的其他環(huán)節(jié)

　　除上述四個(gè)主要環(huán)節(jié)(獲取土地、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可、建設(shè)工程招標(biāo)、形式申請與審批)的工作外，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：征地、拆遷、安置、補(bǔ)償;施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)租(售)的客戶;進(jìn)一步分析市場狀況，初步確定目標(biāo)市場、租金或售價(jià)水平;制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。

　　上述工作完成后，對項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評估。作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，必須時(shí)刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。

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