2013年房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析輔導(dǎo)：市場分析的手段與方法

　　第二節(jié) 市場分析的手段與方法

　　一、市場規(guī)模的估計

　　市場規(guī)模的估計是預(yù)測市場的需求。一般需要從六類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進(jìn)行分析。產(chǎn)品層次：全部銷售、行業(yè)銷售、公司銷售、產(chǎn)品線、產(chǎn)品、產(chǎn)品細(xì)目?？臻g層次：世界、亞洲、中國、城市、消費(fèi)者。時間層次：短期、中期、長期。6*5*3=90種類型

　　㈠市場需求分析的基本概念

　　1.市場規(guī)模

　　含義：指特定商品的潛在購買者數(shù)量。潛在購買者3個特點：興趣、收入與途徑。潛在市場是對某種特定商品有某種程度興趣的消費(fèi)者。市場規(guī)模是興趣與收入的函數(shù)。市場規(guī)模還會因為途徑的限制而縮小。有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。企業(yè)現(xiàn)在可以追求全部合格的有效市場或集中在其中的細(xì)分市場上。服務(wù)市場(目標(biāo)市場)是公司決定追求的那部分合格的有效市場。滲透市場是指已經(jīng)購買了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。

　　2.市場總需求

　　含義：指在特定地理范圍內(nèi)、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。

　　市場總需求是給定條件下的函數(shù)，稱之為市場需求函數(shù)。不需任何刺激需求的費(fèi)用就會有其基本的銷售量，稱為市場最低量，隨著行業(yè)市場營銷費(fèi)用的增加會引起需求水平的提高，開始以加速度增高。市場需求有一個上限，稱為市場潛量。市場最低量與市場潛量間的距離表示出需求的市場營銷敏感性。可以設(shè)想有兩個極端的市場――可擴(kuò)展市場與非擴(kuò)展市場。市場預(yù)測是在相對條件下預(yù)期的市場需求。市場潛量是在特定的環(huán)境下，隨著行業(yè)營銷費(fèi)用的無限增長，市場需求所能達(dá)到的極限。

　　㈡市場需求預(yù)測

　　市場需求預(yù)測：估算出一個地區(qū)對某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。市場潛在需求數(shù)量，是在特定時期內(nèi)，在既定行業(yè)市場營銷努力水平與既定環(huán)境條件下，行業(yè)的所有企業(yè)所能獲得的最大銷售量。常用的判斷方法是： Q=nqp

　　假定某開發(fā)企業(yè)想判斷一種住宅的潛在市場需求量，可由以下計算獲得估計值：

　　新建住宅市場需求量=家庭數(shù)量×戶均可支配收入×住房消費(fèi)傾向

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