2013年房地產估價師《經營與管理》輔導：效益和費用識別

　　第一節(jié)　效益和費用識別

　　一、投資與成本

　?、鍙V義投資與成本的概念

　　1.投資

　　廣義投資：指人們的一種有目的的經濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。房地產投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經營目標而預先墊支的資金。

　　一般工業(yè)生產活動中的投資，包括固定資產投資和流動資金兩部分。固定資產投資價值以折舊的形式計入成品成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金在每個生產周期完成一次周轉，在整個項目壽命周期內始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產與流通，以貨幣資金形式被收回。

　　2.成本

　　含義：指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。包括生產成本和銷售費用，生產成本加上相應的銷售費用稱為產品銷售成本(亦稱完全成本)。

　　投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務會計中使用的成本概念不完全相同。表現(xiàn)在兩個方面：①財務會計中的成本是對生產經營活動中實際發(fā)生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù);②在投資分析中，根據(jù)分析計算的需要還要列入一些財務會計中沒有的成本概念(如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等)，這些成本的經濟含義及成本中所包含的內容與財務會計中的成本不完全一樣。

　?、娣康禺a投資分析中的投資與成本

　　房地產生產經營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產活動有較大差異。從本書第1章介紹的房地產直接投資形式來看，其投資與成本有如表6-1所示的特點。

　　房地產投資項目中投資與成本的特點表6-1

　　開發(fā)銷售模式下的開發(fā)項目：kfs所投入的開發(fā)建設資金均屬于流動資金的性質。置業(yè)投資或開發(fā)建設完成后出租樓宇或自行經營，則與一般的工業(yè)生產項目投資和成本的概念相同。

　　1.開發(fā)項目總投資――開發(fā)建設投資和經營資金

　　開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成開發(fā)產品成本和固定資產和其他資產。構成如下：土地費用、勘察設計和前期工程費用、建筑工程安裝費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費用。

　　2.開發(fā)產品成本

　　含義：指項目建成時，按照財務和會計制度，轉入房地產產品的開發(fā)建設投資。當開發(fā)項目有多種產品時，可通過開發(fā)建設投資的合理分攤，分別估算每種產品的產品成本。

　　3.經營成本

　　含義：指房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照財務和會計制度結轉的成本。包括：土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本和房地產出租經營成本。分期收款的房地產項目：房地產銷售成本和出租經營成本通常按當期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收人的比率，計算本期應結轉的經營成本。

　　4.期間費用

　　含義：指為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的經營費用、管理費用和財務費用。開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設投資中的管理、財務和銷售費用，不另行計算;用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，經營期的期間費用計為運營費用;置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。

　　二、經營收入、利潤和稅金

　　㈠經營收入：銷售收入、出租收入和自營收入

　　銷售收入=銷售房屋面積×銷售單價，出租收入=出租房屋建筑面積×租金單價，自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經營風險回報。經營收入比完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映開發(fā)投資項目的真實經濟效果。

　?、胬麧櫍航洜I利潤、盈利

　　銷售收入扣除經營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分。經營利潤中的一部分→稅收;另一部分→(企業(yè))可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。企業(yè)利潤：經營利潤、利潤總額(實現(xiàn)利潤)、稅后利潤和可分配利潤等四個層次。

　　經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加-土地增值稅

　　經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

　　銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入

　　出租收入=房屋租金收入+土地租金收入 期間費用=管理費用+銷售費用+財務費用

　　利潤總額=經營利潤+營業(yè)外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅

　　可供分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)

　　㈢稅金――開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種

　?、苯洜I稅金及附加。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市建設維護稅和教育費附加，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

　?、渤擎?zhèn)土地使用稅和房產稅：視土地等級、用途按占用面積征收;房產稅按房產原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅在企業(yè)所得稅前列支。

　?、称髽I(yè)所得稅。是對實行獨立經濟核算的房地產開發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應納稅所得額×稅率，應納稅所得額=實現(xiàn)利潤-允許扣除項目的金額，房地產開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。

　　三、房地產投資經濟效果的表現(xiàn)形式

　?、逯脴I(yè)投資――經濟效果：租金收益、物業(yè)增值、股權增加(3種表現(xiàn))

　　租金→月租金收入，增值和股權增加→在物業(yè)處置(轉讓)或對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(二次抵押貸款)。

　　其經濟效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。

　?、骈_發(fā)投資――經濟效果：銷售收入

　　其經濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。

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