2013年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》輔導(dǎo):經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)
一、投資回收與投資回報(bào)
投資收益,包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回收:指投資者對(duì)其所投入資本的回收,投資回報(bào):指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。
用公式分析,最易理解的是利用等額序列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系。已經(jīng)知道:
上式中的Pi就是投資回報(bào),投資回報(bào)率為i,而
就是投資回收,
是投資者提取折舊的一個(gè)方法,即儲(chǔ)存基金法。如果
做為年值,則其折算到項(xiàng)目期末的終值正好等于P,反映了一個(gè)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的過(guò)程。
投資回收是用提取折舊方式獲得,投資回報(bào)表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。開發(fā)投資:投資回收指所投入的總開發(fā)成本的回收,投資回報(bào)則為開發(fā)商利潤(rùn)。
二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的,是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。
盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。
靜態(tài)指標(biāo):不考慮資金時(shí)間價(jià)值,直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo);
動(dòng)態(tài)指標(biāo):要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的收入、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值,將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。
清償能力指標(biāo):指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。投資者、金融機(jī)構(gòu)重視項(xiàng)目?jī)攤芰?/p>
應(yīng)該指出的是,由于開發(fā)投資項(xiàng)目與置業(yè)投資項(xiàng)目的效益費(fèi)用特點(diǎn)不同,在實(shí)際操作中,兩種類型投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系略有差異。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表6-2
三、通貨膨脹的影響
對(duì)通脹或通貨緊縮程度的預(yù)期,影響投資者對(duì)未來(lái)投資收益的預(yù)測(cè)和適當(dāng)收入或收益率的選擇。投資者往往提高對(duì)名義投資回報(bào)率(或收益率)的預(yù)期,以補(bǔ)償購(gòu)買力的損失。即要提高期望投資回報(bào)率以抵消通脹的影響,投資者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。
從理論上來(lái)說(shuō),全部期望投資回報(bào)率應(yīng)包含所有預(yù)期通脹率的影響。預(yù)期收益率通常隨著對(duì)通脹率預(yù)測(cè)的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通脹的補(bǔ)償時(shí),房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。通脹率和收益率經(jīng)常是同時(shí)變動(dòng),很難找到一個(gè)特定的折現(xiàn)率來(lái)準(zhǔn)確反映當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)。投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。
通脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高;增值則不影響折現(xiàn)率,除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化。
實(shí)際投資分析工作中,考慮到通脹的可能影響,在估計(jì)未來(lái)收益現(xiàn)金流時(shí),可允許未來(lái)年經(jīng)營(yíng)收入以及運(yùn)營(yíng)成本隨著通脹分別有所增加,這樣就可消除通脹因素對(duì)分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部分影響,使分析結(jié)果更加接近真實(shí)。若在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通脹的影響,則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮(適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì))。
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