2013年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》沖刺精講(4)

　　征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(法規(guī)第三章)

　　1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、征地和拆遷補(bǔ)償估價是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項估價工作。法律對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式等都作了詳細(xì)的規(guī)定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。

　　3、征地補(bǔ)償估價。①土地補(bǔ)償費(前三年平均產(chǎn)值的6-10倍);②征用耕地的安置補(bǔ)助費(4-6倍);③青苗補(bǔ)償費;④地上附著物補(bǔ)償費;⑤房屋拆遷補(bǔ)償費。

　　4、房屋拆遷補(bǔ)償估價。①補(bǔ)償對象。房屋所有人(被拆遷人);②補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換;③補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補(bǔ)償?shù)?，根?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定;④估價時點。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。

　　5、幾種拆遷類型的處理方法。①在集體土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價，應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償。

　?、谝婪ㄒ杂袃敵鲎尅⑥D(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進(jìn)行。

　?、垡婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)以及其他費用。

　?、軐θ〉盟袡?quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價時應(yīng)從占有、使用、收益、處分四個方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。

　　⑤拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)權(quán)限的臨時建筑，不予補(bǔ)償。拆除未超過批準(zhǔn)權(quán)限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。估價時應(yīng)按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　?、迣τ谝蛔诜康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外裝修、裝飾、設(shè)備及其附屬物等，都不可遺落。

　　6、幾中特殊產(chǎn)別房屋的估價。①代管房。估價時應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝影存檔，并辦理證據(jù)保全。

　　②軍產(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價對象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　7、拆遷補(bǔ)償估時應(yīng)注意的幾個問題。

　?、俨疬w估價委托人必須合法(取得房屋拆遷許可證);②拆遷對象必須合法(應(yīng)為拆遷許可證范圍內(nèi)的土地和房屋);③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進(jìn)行下列活動：新建、擴(kuò)建、改建房屋;改變房屋和土地用途;租賃房屋。④拆遷補(bǔ)償估價不應(yīng)包括拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)付的搬遷補(bǔ)助費、安置補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費。⑤估價目的：拆遷補(bǔ)償估價;⑥價值標(biāo)準(zhǔn)：公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)的分割、合并估價

　　1、房地產(chǎn)合并估價時應(yīng)注意。

　?、俜康禺a(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。如不符合規(guī)定，可能會導(dǎo)致合并預(yù)期價值無法實現(xiàn)，或由于要支付額外費用使待合并房地產(chǎn)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價值減損，在估價過程中必須考慮和說明。

　?、诖喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。強(qiáng)調(diào)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的處置方式。

　?、鄞喜⒎康禺a(chǎn)的土地用途。合并前后用途不一致對合并房地產(chǎn)價值的影響。

　?、艽喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。

　　2、房地產(chǎn)合并估價方法。

　?、俜康禺a(chǎn)合并前后價格的計算要客觀、準(zhǔn)確。一定要注意合并前后各項因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平的差異。選用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ嬎愫喜⑶昂蟮膬r格。

　?、谠鲋殿~的分配要準(zhǔn)確、合理。A 以合并前地塊各自的單價為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/(a1+a2)×100%和a2/(a1+a2)×100%，a1、a2為合并前各自的單價。

　　B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2為合并前各自的面積。

　　C 以合并前地塊各自的總價為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2為合并前各自的總價。

　　三種方法計算結(jié)果加權(quán)平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計算結(jié)果應(yīng)占有較大的權(quán)重，因為對增值額進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得地分配額，單價是反映出地塊對增值額的貢獻(xiàn)程度的主要因素。

　　分割估價應(yīng)對分割后的各部分分別估價。合并估價應(yīng)對合并后的整體進(jìn)行估價。

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