2013年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》沖刺精講(5)

　　九、房地產(chǎn)糾紛估價

　　1、房地產(chǎn)糾紛估價的類型。

　　①針對房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價格類糾紛。由法院、仲裁機構請房地產(chǎn)估價機構完成。

　?、卺槍纼r結果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結果糾紛。由專門的估價仲裁部門出面對估價結果做出鑒定和裁決。

　　2、房地產(chǎn)價格類糾紛的特點。

　?、俜康禺a(chǎn)糾紛中的民事法律關系較復雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關系，并且還彼此牽連。更為復雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權屬更迭較多，變化較大。同時，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。

　　②房地產(chǎn)糾紛爭議標的價值一般較大。

　?、鄯康禺a(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時以第三者的身份對房地產(chǎn)糾紛進行調(diào)處，有時直接是糾紛中的一方當事人，處理糾紛時注意協(xié)調(diào)各方關系。

　?、芊康禺a(chǎn)糾紛政策性強，適用法律的難度較大。

　　3、房地產(chǎn)估價結果糾紛的特點。

　?、俜康禺a(chǎn)估價結果糾紛是針對估價機構已經(jīng)做出的估價結論的糾紛。

　?、诜康禺a(chǎn)估價結果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價仲裁機構進行，否則無法讓原來提供估價結果報告的估價機構信服，也無法讓糾紛其他當事人接受。

　　4、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點。

　　房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。

　　①除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。

　　A 房地產(chǎn)轉讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產(chǎn)交易價格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補償糾紛估價時，估價時點為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期;

　　B 遺產(chǎn)、共有財產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價時，估價時點一般應以繼承關系、共有財產(chǎn)關系確定日期;

　　C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點;

　　D 房地產(chǎn)估價服務糾紛，以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。

　　②價格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。

　?、鄄荒芤援斍胺康禺a(chǎn)市場實際價格作為原估價結論是否真、客觀、合理的判斷標準。

　?、芗m紛估價的評估依據(jù)是估價時點對應的房地產(chǎn)狀況。

　　十、房地產(chǎn)拍賣底價評估

　　1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關規(guī)定。

　　2、幾條相關法律。

　　①《擔保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣后新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

　　以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押的，以實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=

　?、凇杜馁u法》第六條規(guī)定：拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)。

　　第五十六條規(guī)定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。

　　委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。

　　拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。

　　3、房地產(chǎn)拍賣底價評估的特點。

　?、購娭铺幏?。處分行為要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。采集者退散

　?、诳焖僮儸F(xiàn)。買受人無時間充分了解標的物，因此出價一般低于正常交易價格。

　?、凼袌鲂枨竺嬲?，推廣力度小。

　?、芟M者心理因素。認為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格。

　?、葙徺I者的額外支出。拍賣時所發(fā)生的費用以及產(chǎn)權轉移時所發(fā)生的費用，由于競買者要支付拍賣機構傭金，成為購買者的額外成本。估價時應該考慮是否扣除。

　　4、拍賣底價評估的技術路線。先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，然后可以先按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低幅度對估價結果調(diào)減。

　　5、在建工程拍賣底價的評估。應充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發(fā)法、成本法、市場比較法。

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