2013年房地產(chǎn)估價師案例與分析考前詳解7
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房地產(chǎn)的分割、合并估價(案例P135-137)
1、房地產(chǎn)合并估價時應注意。
?、俜康禺a(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。如不符合規(guī)定，可能會導致合并預期價值無法實現(xiàn)，或由于要支付額外費用使待合并房地產(chǎn)達到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預期價值減損，在估價過程中必須考慮和說明。
②待合并房地產(chǎn)的土地使用權取得方式。強調(diào)以劃撥方式取得土地使用權的處置方式。
?、鄞喜⒎康禺a(chǎn)的土地用途。合并前后用途不一致對合并房地產(chǎn)價值的影響。
④待合并房地產(chǎn)的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。
2、房地產(chǎn)合并估價方法。
?、俜康禺a(chǎn)合并前后價格的計算要客觀、準確。一定要注意合并前后各項因素的變化導致房地產(chǎn)價格水平的差異。選用適當?shù)姆椒?，計算合并前后的價格。
?、谠鲋殿~的分配要準確、合理。A 以合并前地塊各自的單價為基礎進行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/(a1+a2)×100%和a2/(a1+a2)×100%，a1、a2為合并前各自的單價。
B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎進行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2為合并前各自的面積。
C 以合并前地塊各自的總價為基礎進行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2為合并前各自的總價。
三種方法計算結(jié)果加權平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計算結(jié)果應占有較大的權重，因為對增值額進行分配，應當遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻原則，即應當根據(jù)地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應得地分配額，單價是反映出地塊對增值額的貢獻程度的主要因素。
分割估價應對分割后的各部分分別估價。合并估價應對合并后的整體進行估價
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