2013年房地產(chǎn)估價師案例與分析考前詳解10
企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價
企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價,包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。這種估價①首先應了解房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉移,若發(fā)生轉移,則應按相應的房地產(chǎn)轉讓行為進行估價;②其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法,并應根據(jù)原用途是否合法改變,按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。
1、權屬發(fā)生轉移的。企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移的,應按房地產(chǎn)轉讓行為進行估價。但應注意①破產(chǎn)清算與抵押物處置類似,屬于強制處分,要求在短時間內變現(xiàn)的特殊情況;在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似,若不允許改變用途,則購買者的范圍受到一定限制,其估價宜低于公開市場價值。
?、谄髽I(yè)合資合作時,一般應根據(jù)新設立公司的有關合資、合作協(xié)議,以及相應的可行性研究報告,來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉變。如發(fā)生用途轉變,則在符合城市規(guī)劃要求的前提下,分析考察項目的未來發(fā)展和經(jīng)濟效益情況,同時綜合考慮更新改造的費用成本,采用假設開發(fā)法和收益法進行估價;如果繼續(xù)使用,則在充分考慮項目的預期發(fā)展的可行性前提下,采用市場比較法和成本法進行估價。
2、房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的。企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權屬的轉移。③企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價,主要是為確定以房地產(chǎn)出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設開發(fā)法,也可用成本法。
3、估價假設前提。根據(jù)原用途是否合法改變,按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。無論保持現(xiàn)狀還是轉換用途,其共同點都是要保證估價對象的最高最佳使用,二者的差別是:在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳使用;在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個組成部分的最高最佳使用。
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