2014年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法知識(shí)點(diǎn)講義一

　　談工業(yè)用房的房屋重置價(jià)評(píng)估

　　企業(yè)貸中大量的抵押物是工業(yè)廠房，估價(jià)方法大多采用成本法，所采用的技術(shù)路線是房地分估然后累加求取其市場(chǎng)價(jià)值，這就涉及到兩大部分的估價(jià)，其一是土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估，其二是房屋現(xiàn)|考試大|值的評(píng)估，本文著重談房屋價(jià)值的評(píng)估。由于工業(yè)廠區(qū)地上的房屋情況比較復(fù)雜(幢數(shù)多且結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑物特征各不相同)，因此如何正確確定其房屋的重置價(jià)是成本法估價(jià)中最為關(guān)鍵之一。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)房屋重置價(jià)的基本構(gòu)成要素進(jìn)行了說明，并要求應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況在價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，如何進(jìn)行“增減”這又是成本法估價(jià)中的另一關(guān)鍵。本文圍繞上述的兩個(gè)“關(guān)鍵”，結(jié)合筆者的估價(jià)實(shí)踐，談些個(gè)人看法，供業(yè)內(nèi)人士參考，并歡迎批評(píng)指正。

　　房屋重置價(jià)構(gòu)成及注意事項(xiàng)

　　開發(fā)成本包括勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)、廠區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。

　　1.勘查設(shè)計(jì)和前期費(fèi)。包括：

　?、偃ㄒ黄劫M(fèi)(施工需要的臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整);

　?、诳碧劫M(fèi);

　?、蹨y(cè)量費(fèi);

　　④咨詢費(fèi)、可研費(fèi);

　?、菀?guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi);

　?、奘┕D設(shè)計(jì)費(fèi)等。一般以建安工程費(fèi)為基數(shù)，按一定比率(3%~6%)求取。

　　注意事項(xiàng)：

　　(1)上述②、④、⑥在工業(yè)項(xiàng)目中的“一定比率”的取值要高于民用項(xiàng)目;

　　(2)項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度不同，“一定比率”的取值也應(yīng)有所區(qū)別;

　　(3)如果“三通一平”費(fèi)已經(jīng)包括在土地使用權(quán)價(jià)值中了，則在房屋部分不再重復(fù)計(jì)算。

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括廠區(qū)內(nèi)的水、電、路、綠化、環(huán)保、物業(yè)管理用房等。一般以建安工程費(fèi)為基數(shù)，按一定比率計(jì)取(或按每平方米建筑面積多少元計(jì)取)。

　　注意事項(xiàng)：

　　(1)所選取的“一定比率”(或每平方米建筑面積多少元)應(yīng)視項(xiàng)目用途、規(guī)模(廠區(qū)內(nèi)房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)等級(jí)等)的實(shí)際情況而確定;

　　(2)估價(jià)師要詳細(xì)觀察其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實(shí)際項(xiàng)目?jī)?nèi)容，對(duì)其作出概算，以此來把握所確定的“一定比率”(或每平方米建筑面積多少元)的合理性。

　　3.房屋建筑安裝工程費(fèi)。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建、安裝及裝飾裝修工程費(fèi)等。

　　注意事項(xiàng)：

　　(1)建安工程費(fèi)不應(yīng)盲目拷貝“格式范本”的數(shù)值，否則其不能反映出房屋價(jià)值的客觀性;

　　(2)建安工程費(fèi)的估算是采用何種方法(|考試大|單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法、指數(shù)調(diào)整法)應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明示，所有估算的參考資料、依據(jù)、求取過程應(yīng)存于“工作底稿”，以備核查;

　　(3)如果廠區(qū)內(nèi)的房屋幢數(shù)多，結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋特征差異較大時(shí)，應(yīng)選取若干幢具有代表性的房屋作為“案例”，分別估算其建安工程費(fèi)，其余房屋按類比法分別進(jìn)行樓層、層高、裝飾裝修等修正后確定建安費(fèi)，具體的建安費(fèi)估算過程可以在“工作底稿”中存檔備查;

　　(4)估價(jià)報(bào)告中應(yīng)有“房屋估價(jià)一覽表”，列表對(duì)所有房屋的“產(chǎn)權(quán)證號(hào)”、“幢號(hào)”、“名稱”、“用途”、“結(jié)構(gòu)”、“層數(shù)”、“重置單價(jià)”、“重置成本”、“成新率”、“現(xiàn)值”一一載明。

　　(5)附屬工程要明示包括的具體項(xiàng)目(如：圍墻、擋土墻、道路、水池、煙囪、建筑小品等)，項(xiàng)目較多、情況復(fù)雜、價(jià)值較大時(shí)應(yīng)該單獨(dú)估算而不并入房屋的建安工程費(fèi)，并注意避免與“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”及“公共配套設(shè)施費(fèi)”重復(fù)。

　　4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))、市政公用(如廁所)等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)。工業(yè)廠區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)此部分一般是沒有，因此不計(jì)取。如有，則應(yīng)按實(shí)際情況確定。

　　5.其他工程費(fèi)。包括專業(yè)費(fèi)用，如工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等，應(yīng)注意避免與前期費(fèi)用內(nèi)容的重復(fù)。

　　6.開發(fā)(建設(shè))期間稅費(fèi)。包括有關(guān)稅收和地方政府或有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如白螞蟻防治費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)等。工業(yè)廠區(qū)項(xiàng)目應(yīng)具體情況確定。

　　7.開發(fā)成本合計(jì)。指上述“1”~“6”數(shù)值的累加。

　　(二)管理費(fèi)用指建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用及項(xiàng)目后評(píng)估等全過程所需發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)財(cái)政部《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，建設(shè)單位管理費(fèi)實(shí)行總額控制，總額控制數(shù)以項(xiàng)目審批部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目投資總概算為基數(shù)，并按投資總概算的不同規(guī)模分檔計(jì)算。實(shí)際估價(jià)中一般以“開發(fā)成本”為基數(shù)，按一定比率(1.5%~5%)計(jì)取。

　　注意事項(xiàng)：

　　(1)“按一定比率”的取值應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)雜程度而綜合確定;

　　(2)計(jì)取規(guī)則是商品房高于自建房;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高的|考試大|、復(fù)雜程度大的高于標(biāo)準(zhǔn)低的、復(fù)雜程度小的。

　　(三)投資利息工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，投資利息是指項(xiàng)目建設(shè)完成所發(fā)生的必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，包括自有資金和借貸資金。房屋部分計(jì)息項(xiàng)目一般包括開發(fā)成本、管理費(fèi);計(jì)息期通常以年計(jì);計(jì)息周期(建設(shè)期)通?？紤]房屋建安費(fèi)均勻投入而取期中計(jì)，前期費(fèi)用在年初一次性投入;利率一般以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的貸款利息率。

　　注意事項(xiàng)：

　　(1)計(jì)息同期應(yīng)取工程的合理的、正常的建設(shè)期;

　　(2)利率應(yīng)根據(jù)建設(shè)期長(zhǎng)短選用一、二、三年的貸款利息率。

　　(四)銷售稅費(fèi)自用工業(yè)廠房，沒有發(fā)生銷售稅費(fèi)，一般不計(jì)。

　　(五)開發(fā)利潤(rùn)工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)是指建設(shè)單位(投資者)利潤(rùn)。

　　注意事項(xiàng)：

　　(1)開發(fā)銷售項(xiàng)目的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于自用的建設(shè)項(xiàng)目;工業(yè)用房可視情況適當(dāng)少量計(jì)取開發(fā)利潤(rùn);標(biāo)準(zhǔn)廠房利潤(rùn)率計(jì)取略高于非標(biāo)準(zhǔn)廠房;

　　(2)等級(jí)高、項(xiàng)目復(fù)雜、開發(fā)周期長(zhǎng)的利潤(rùn)率要高于等級(jí)低、項(xiàng)目簡(jiǎn)單、開發(fā)周期短的;

　　(3)計(jì)算的利潤(rùn)率要與利潤(rùn)基數(shù)相匹配。

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